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如果您正背著房貸但又有資金需求，房屋增貸也是除了申辦信貸、車貸以外的另一種選項。
房屋增貸既可以讓您用名下的房產取得額外貸款，還有機會享有優惠方案及較長的還款年限，以此來減輕手頭上資金壓力。
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房屋增貸是什麼？
房屋增貸是指，貸款人在房貸償還到一定的金額後，可以把將同一棟房產當作抵押品，再向原先申請房貸的銀行，申辦新的房屋貸款。
簡單來說，房屋增貸就是以原有的房屋作為擔保品，再向銀行借一筆房貸。所以如果您的房貸已經繳了幾年、還掉部分本金，又剛好需要一筆錢來周轉，就能夠以房屋增貸的方式，讓房產成為融資工具，憑藉屋子本身的保值能力，借到更划算的貸款，進一步實現理財規劃。
不過，若是成功申辦到房屋增貸，也代表民眾需要負擔兩筆房屋貸款，所以在申請之前，還是需要評估自身的還款能力，以免到時候面臨無力償還的窘境。
房屋增貸額度
圖／JKL SEO 團隊
一般來說，房屋增貸的額度最高可以到房屋鑑價的 8 – 8.5 成。
但是額度的高低，仍會因為以下 3 點原因而有所不同：
房屋價值
當銀行方收到民眾的增貸申請，就會為房屋再次鑑價。
假使房屋所在地區的房價升高，那麼作為擔保品的房子所含有的價值就會有所提升，如此一來，房屋增貸的額度就會有所增加。
相反的，如果房價降低，不僅額度可能會很低，銀行甚至可能直接拒絕核貸。
個人信用狀況和負債比
對於銀行方來說，將一大筆錢借出去，是要面臨一定風險的，所以為了降低風險，銀行需要確保申貸人的信用狀況良好、負債比不會過高且有穩定的收入。
因此當民眾申辦房貸增貸時，銀行就會向聯徵中心調閱民眾的個人信用報告，以此了解申貸人的信用狀況，如在其他銀行是否有違約的情形、其他負債是否有按時還款等。
原房貸的繳款情形
房屋增貸是要向原房貸的銀行申請，因此銀行也會檢視申貸人在繳交原房貸的帳單時，是否有正常還款。
除此之外，銀行也會將原房貸已經還了多少本金納入額度的考量。
在房價沒有降低的前提之下，若您償還越多原房貸的本金，增貸的額度就能越高。
房屋增貸有什麼優點？
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相較更常聽到的信貸、車貸，房屋增貸因為本身房貸的特性，不同一般貸款，有著許多優點：
可貸金額不受月收入 22 倍限制
一般信貸的可貸額度，會因為金管會所規定的 DBR22 倍而有所限制。
DBR 22 倍就是指，民眾所有無擔保債務的總額，不能超過平均月收入的 22 倍。
但是，房屋增貸屬於「有擔保」債務，因此在額度上並不會受到 DBR22 倍 的限制。
除此之外，房屋增貸所能申請到的額度，是依照房屋價值和原房貸成數而定，最高可貸額度達房屋鑑價 8 成。
貸款利率較低
房屋增貸利率大約落在 1.9%~3.33 %，和信貸、車貸相比，因為利息支出的部分較少，因此借貸成本更低。
若您想了解更多各金融機構的房屋增貸利率，也可以參考「各大銀行房屋增貸利率及相關資訊」一文。
還款年限更長
房屋增貸還款年限很長，大約在 20~30 年左右，還有機會享有 2~3 年的寬限期，在寬限期內只需繳納利息，減輕還款上的壓力。
申辦流程快速
因為是向原本房貸的銀行提出申請，所以能夠省略部分資料的審核，也不用像第一次辦房貸那麼繁瑣，程序相對簡便許多，大約只需要花費約 7 – 10 個工作天。
另外，也有許多銀行提供線上申辦房屋增貸的服務。
房屋增貸有什麼缺點？
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審核難度較高
銀行對還款能力的要求較高，如本身有信用瑕疵、負債比過高或者屬於收入不穩定、以領現金為主的職業，可能會申請失敗。
另外，如果先前有把房屋拿去向民間機構抵押借錢的話，也難以通過房屋增貸的審核。
可貸金額較有限
房屋增貸額度上限主要取決於房屋鑑價，但銀行的房屋鑑價通常會較於保守，並低於購買價錢，因此額度可能會不如民眾的心理預期。
至於具體額度則會受原房貸還款情形影響，如果房貸繳了不久、本金也還得不多，銀行態度比較保守，就算借到金額也會比較有限。
房屋增貸利息不能扣抵所得稅
一般來說，民眾在申報個人綜合所得稅時，可以列舉扣除自用住宅購屋借款的利息支出，且扣除的上限是 30 萬元。
簡單來說，就是原房屋貸款的利息金額可以抵稅。
然而，房屋增貸的利息支出，是不能夠扣抵所得稅的。
負債壓力增加
房屋增貸是在原房屋貸款還沒還清時，就可以申請。
所以這也代表就算最後民眾有成功申貸，緩解了一時需要用錢的燃眉之急。
但是之後就會需要負擔兩種房貸，月付金也會增加不少。
申請房屋增貸有什麼條件？
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根據各大銀行說明，基本上申請人只要符合以下條件，就能申請房屋增貸：
如果想知道現在的信用狀況，最快的方法是上聯徵中心網站查詢個人信用評分，需要更多詳情的話可以查詢個人信用報告。
原房貸的繳款紀錄正常：若原本的房貸繳款紀錄不好，或是曾經有遲繳的狀況，銀行通常會拒絕房屋增貸的申請。
如何申請房屋增貸？
申請需要準備的資料
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房屋增貸申請流程
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1. 線上或臨櫃提出申請：透過銀行官網房貸入口線上申請，或至分行臨櫃申辦。
2. 估價及審核：銀行依房屋屋況、地段位置進行鑑價，並審核申貸人的信用及還款能力。
3. 核准對保：照會後確定核貸，雙方約定時間簽約對保。
4. 設定抵押：代書送至地政事務所辦理抵押權設定。
5. 撥款：完成房屋抵押權設定後銀行撥款到帳戶。
申請房屋增貸有額外費用嗎？
申辦過程會產生開辦費、鑑價徵信費、地政設定規費，大約在 5,000~8,000 元左右，如果貸款額度很高的話，可能會到 20,000 元左右。
為什麼申請房屋增貸沒過？
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如果申請房屋增貸卻沒有通過，可能會是下列原因：
申請房屋增貸前要注意什麼？
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維持良好房屋狀況
銀行的估價師在鑑價時，會到房屋內進行拍照作業。因此建議您在此之前，要先將屋內的擺設整理好，環境也要一併清理乾淨。
如此一來，就有利於提高房屋鑑價的金額，就算沒有提高價格，也不會因為屋內雜亂無章、看起來不乾淨，而使整體分數下降，並導致鑑價金額降低。
另外，由於估價師會親自到房屋現場拍照鑑價，因此當他親臨時，建議可以將屋內的電燈開啟，保持明亮；並且也可以打開窗戶，讓室內空氣更加流通，如此一估價師對於此物件的印象分數也會增加，進而有可能提高鑑價金額。
提高個人信用評分和財力
若申辦人的個人信用評分過低或是財務狀況不太好，銀行便會認定您沒有還款能力，並婉拒申貸要求。
因此建議您可以在正式申貸的前 6個月至 1 年開始，實施以下 4 點：
房屋增貸失敗怎麼辦？
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改善財務、信用等條件再重新申請
對於資金需求不急迫的人來說，可以先改善自身財務、信用狀況，或是多還一些房貸本金，再重新向銀行申請房屋增貸。
在聯徵中心的個人信用評分上，也可以看到降低分數的原因，可以對此多作改善，如可以提高到 600 分以上較有機會。
向他行申請轉貸延長寬限期
如果單純想要減輕還款壓力，比如原本房貸寬限期已過，可以向其他銀行申請轉貸，雖然不能借到更多貸款，但可以重新享有寬限期，甚至可能有更優惠的利率。
以二胎房貸作為替代
對於需要用錢又難以通過審核的人來說，二順位房貸也就是俗稱的二胎房貸，也是可行的替代方案。雖然利率不如房屋增貸優惠，但二胎房貸可貸金額更高、門檻更低。
目前市面上，銀行與民間機構都有提供二胎房貸的業務，但民間機構較不受聯徵中心信用評分影響，審核上更寬鬆。
房屋增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸優缺點比較
除了房屋增貸以外，市面上也常聽到房屋轉貸、房屋轉增貸、二胎房貸等方案，但其實各自特色都不一樣。為了避免混淆，本文也將這些方案整理成下面表格：
房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸、二胎房貸優缺點比較表／JKL SEO 團隊整理
| 方案 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸（民間） |
|---|---|---|---|---|
| 定義 | 向原房貸銀行，以房屋額外借出一筆房貸 | 將原房貸轉移到其他銀行 | 將原房貸轉移到其他銀行，並同時申辦增貸 | 保留原房貸，以房屋向民間貸款公司再申請一筆房貸 |
| 寬限期 | 0~3 年 | 2~3 年 | 2~3 年 | 0~2 年 |
| 年限 | 20~30 年 | 20~30 年 | 20~30 年 | 7~15 年 |
| 優點 | 申辦程序簡便 相對優惠的利率 |
比原房貸更優利率 | 比原房貸更優利率 可貸額度相對多 |
可貸額度較高 申辦程序簡便 審核難度較低 |
| 缺點 | 審核難度偏高 可貸額度有限 |
審核難度偏高 無法貸出更多資金 申辦程序複雜 |
申辦程序複雜 審核難度極高 |
偏高的利率 |
整體而言，對於自身財務狀況、信用紀錄極佳的族群，轉增貸無疑是最划算的選擇。
對於條件不錯的族群來說，房屋增貸、轉貸都可以考慮，視個人需求決定即可。
二胎房貸雖然利率偏高，但若向民間貸款公司進行申請，可貸額度最大，且審核也最寬鬆。
總結
在物價飛漲的現在，一味存錢不一定是最好的選擇，選擇適合自己的貸款方案，可以讓自己免於資金緊繃的窘境。
買房是人生大事，但買房後往往還有許多花錢的地方，不管是買車、裝修還是投資理財，都需要一筆資金。在這些情況下，房屋增貸不失為一種緩解資金壓力的解方。
