二胎房貸是什麼？房屋二胎可以貸多少？利率、條件、流程、缺點一次看！

二胎房貸是什麼？

二胎房貸是將「仍在繳房貸的房子」，進行「二次抵押」來申請第二筆貸款的貸款方式，又稱為二順位房貸。

只要房子還有剩餘價值，就高機率能夠借到錢，但利率相對偏高。

「二順位」是什麼意思？

「二順位」房貸就是指，當房子遭到法拍時，拍賣到的錢會優先賠償給第一順位房貸的貸款機構，賠完後若還有剩，才會輪到二胎房貸的債主。

因此二胎房貸對於貸款機構來說，會有拿不到錢的可能性存在，是風險較高的貸款方式，利率自然也會較高。但也因為有房子做擔保，往往可以借到比信貸、機車貸款等，更高的金額。

• 二胎房貸是用還在繳房貸的房子，二次抵押換一筆錢。
• 利率：銀行 2.47% 起；民間 10% 起。
• 年限：2 年 ～ 20 年。
• 比信貸等貸款方式，可借到更高的金額。
• 信用條件要求較低。
• 適合對象：信用瑕疵、房屋增貸失敗、急需大筆資金、無固定收入／財力證明。
• 注意事項：多方比較後再送件，以免影響聯徵分數、降低過件率。（免費專人諮詢）
• 用途：二胎房貸可貸款金額較高，可用來支付大筆支出，例如：購買第二棟房子／新車、支付小孩出國讀書費用、舊家裝潢翻新等。

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本站提醒：財務管理要謹慎。信用是無價的，機車貸款利率高、往往還要額外手續費，還款負擔不輕。條件允許，請優先考慮更保守的借貸管道。但如果評估真的需要，本站貸樂融誠摯為您服務。

二胎房貸 2024 年 5 月銀行利率比較

銀行是許多人辦理二胎房貸，會優先考慮的管道。

因此我們整理了 10 家銀行在 2024 年 5 月最新的二胎房貸利率、最高額度、貸款年限、手續費，幫助你快速找到最適合自己的銀行。

銀行	年利率	最高額度	最長貸款期限	手續費
國泰世華	3.45% 起	150 萬	10 年	貸款金額* 1%
台新銀行	3.43% 起	最低 50 萬，最高 300 萬	7 年	12,000~15,000元／筆
王道銀行	5.31% 起 （機動計息）	500 萬	15 年	9,000~15,000 元
新光銀行	4.13% 起 （機動計息）	600 萬	15 年	9,000 元起
兆豐銀行	3.378% (IR +1.66%)起， 每月定期浮動計息	按本行鑑估辦法核貸	最短 2 年，最長 10 年，且貸款期間加計申請人年齡合計不得超過 70 歲。	開辦費按貸款額度千分之 1.5 計收，最低收 3,000 元。徵信費 300 元
玉山銀行	一段式利率 3.15%~9.88% 起	50 萬元以上，依據顧客個別財資力及信用狀況而定。	15 年	貸款金額的 1%
永豐銀行	5.66%（機動）	根據申貸人條件予以審核	7 年	5,000 元~12,000 元／筆
遠東銀行	最低 3％ 起（浮動）	新臺幣 25 萬元以上（依本行鑑價辦法核定）	7 年	5,000 元
陽信銀行 本行二順位房貸	前 3 個月固定利率2.47%，第 4 個月起依本行定儲利率指數加計年息 2.14%~3.89% 起，浮動計息	最高擔保品價值 95%	3~20 年	依核貸金額 1% 計收，惟最低不低於 6,000 元
陽信銀行 他行二順位房貸	前 3 個月固定利率2.47%，第 4 個月起依本行定儲利率指數加計年息 2.14%~5.39% 起，浮動計息	600 萬	3~10 年，無寬限期	依核貸金額 1% 計收，惟最低不低於 6,000 元
凱基銀行	3.87% 起 含本行指數利率	根據申貸人條件予以審核	10 年	手續費用最高 10,000 元

二胎房貸的運作原理及貸款額度試算

二胎房貸的運作原理，是用「房子現值」扣掉「原房貸金額」後的「剩餘價值」，去做擔保、確保申貸人還得出錢，以借出另一筆貸款。

但在剩餘價值的看待上，會依管道不同，而有所差異：

• 民間貸款機構：比較看重「物」的狀況，也就是房屋的剩餘價值多寡。
• 銀行：除了物以外，也會嚴格審核申貸人的還款能力（即信用評分、工作條件等）。

額度計算方式

銀行與民間貸款機構的常見計算方式如下：

• 民間貸款機構：
  （房屋鑑價金額＊房屋二胎可貸成數）－一胎房貸剩餘貸款金額
  
• 銀行：
  （房屋鑑價金額＊房屋二胎可貸成數）－一胎房貸抵押權設定金額

*「房貸抵押權設定金額」通常為「借款金額」的 1.2 倍

舉例來說，陳先生當初購買房子時，向銀行貸款 700 萬，設定金額為 840 萬元。

目前房子的鑑價金額為 1000 萬，且陳先生已還掉 350 萬的貸款，在假設房屋二胎可貸成數皆為 8 成的情況下，可借的二胎房貸額度大約為：

民間貸款機構：

（1000萬 ＊ 0.8 ）－ 350 萬 ＝ 450 萬

>> 450 萬申貸空間

銀行：

（1000萬 ＊ 0.8 ）－ 840  萬 ＝ 負 40 萬

>> 無申貸空間

二胎房貸額度試算

本站提醒：

• 本計算器僅支援基本的二胎房貸額度試算，對於特殊情況或需求，建議諮詢專業人士或相關金融機構的意見。
• 此試算結果僅供參考，實際可貸款額度可能會因個人信用狀況、貸款利率等因素而有所不同，本站不對計算結果有任何擔保、背書、商業合作，或者提供理財建議的意思。在申請任何貸款前，請您務必仔細再三研究，並謹慎評估風險。

辦二胎房貸需要哪些條件

二胎房貸有銀行、民間機構等管道，其要求的條件也有些不同。

銀行

• 20-65 歲（少部分銀行可低至 18 歲、高至 70 歲）
• 信用紀錄良好
• 有正當職業、具備還款能力
• 名下有房產，可提供做次順位抵押權設定
• 原房貸已繳款一年以上者佳

民間二胎

• 年滿 18 歲
• 名下有房產，或親友名下有房且同意當擔保品
• 房屋有殘值、有增貸空間
• 申請人具備還款能力，例如：穩定收入、財力證明等

二胎房貸的風險及缺點

二胎房貸可以幫助你，將房屋淨值轉換為可動用的資產，是需要大筆資金時的好方法，但也有以下缺點：

1. 較高的利息

二胎房貸利息較其他貸款高（例如：信用貸款、房屋增貸等），僅適合短期週轉。

2. 房屋法拍風險

若無法按時還款，房屋可能面臨法拍。

3. 不肖業者

二胎房貸申辦管道多元，許多不肖業者隱藏其中，申貸人應注意貸款機構的營業執照、合約內容、利息計算方式、手續費名目、營業處地址／電話是否固定等。

特別應留意是否要求提供「雙證件正本、印章、存摺」，小心成為詐騙人頭帳戶。

為什麼辦理二胎房貸前，應謹慎評估風險？

因為二胎房貸最大的缺點就是「高利率」。

若不了解二胎房貸高利率的本質，未做好還款規劃就借款，後續每個月要償還的高額費用，很容易就壓垮借款人，導致最後房子被法拍。

此外，高利率也代表著高利潤，容易吸引不肖業者，利用申貸人急需資金的急迫性，以看似超級優惠又合法的方案，吸引不夠謹慎的申貸人上鉤。

綜合上面所說的，其實如果能規劃好還款計畫、謹慎選擇申貸管道，二胎房貸將會是靈活運用名下資產、提供大筆資金的好方法。

二胎房貸特別注意事項

1. 不要短期送出太多次貸款申請 

申請貸款時，金融機構會跟聯徵中心，調閱申貸人的信用分數，確認申貸人的條件。而「調閱紀錄」，會在個人信用紀錄上留下「痕跡」。

短期內被調閱的次數越多，越會被借款機構認定「對資金有急迫或異常的需求」，間接影響信用狀況評估。

短期多次申貸紀錄，也會使申貸人的銀行過件率降低。（包括：辦理貸款、申請信用卡、開戶等。）

圖 / JKL SEO 編輯團隊

2. 二胎房貸隱藏的額外費用

銀行的申貸費用、開辦費、手續費等，都會寫得很明確，只要細心確定價格即可。

民間申貸則要留意奇怪的收費名目，例如：帳戶開辦費、手續費、代辦費等，可能有高額費用隱藏在裡面。

3. 偽裝合法當舖的地下錢莊

一些不肖業者會成立公司，偽裝成當舖或私底下放高利貸。

民法規定的年利率上限為 16%，而當鋪業法的年利率上限為 30%，借款人在申辦貸款時，應詳細審閱合約、注意年利率是否超過法定上限。

二胎房貸的優點

優點 1、信用條件要求低

因有房屋作擔保，信用條件要求較低。

優點 2、還款年限較長

約 3-10 年。

優點 3、貸款額度較高

相較信貸、車貸等，可借到較高額的貸款。

優點 4、不受 DBR 22 倍限制

「DBR 22 倍」指的是，金管會規定無擔保債務總和不能超過月薪 22 倍，而有房屋作擔保的二胎房貸，不會列入無擔保債務之計算。

優點 5、債務整合

可利用二胎房貸借到的較高額度貸款，一次償還、整合多筆債務，後續只需向一個窗口還款，不再被不同繳款期限、利率搞得手忙腳亂。

優點 6、活用名下不動產價值

將不動產價值變現、靈活使用。

優點 7、用途多元不受限

申貸機構不會特別規定用途。

二胎房貸申請管道比較

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二胎房貸申請管道，可分為銀行與民間機構：

• 銀行：一般商業銀行。
• 民間機構：民間融資公司、個人放款公司、民間代書、當鋪等。

管道	銀行	民間	貸樂融
年利率	2.47% – 14%	約 10% -20%  ＊當鋪最高 30%	約 7% – 16 %
額度	25 萬 – 600 萬	視房屋殘值而定	500 萬元內
房屋成數	最高 95%	80% – 130%	最高 120%
還款年限	2 年 – 20 年	10 年內 （通常不綁約，可隨借隨還）	10 年內 （通常不綁約，可隨借隨還）
撥款速度	約 7-15 個工作天	通常 3 天內	最快核貸當日撥款
優點	•利率低 •合約、相關費用透明	•撥款速度快 •過件率高 •通常不綁約，可隨借隨還 •最少可以只繳每月利息	•撥款速度快 •過件率高 •通常不綁約，可隨借隨還 •最少可以只繳每月利息 •合約、相關費用透明
缺點	•審核條件嚴格 •過件率低 •可借貸金額較低 •申貸、撥款速度慢	•利率高 •管道多元，需多注意機構合法性	•利率較銀行高
適合對象	•資金需求不急迫 •需要借貸的金額較低 •信用紀錄良好 •有穩定工作／收入	•急需大筆資金 •信用分數偏低 •無明確工作收入證明 •無業

我應該選銀行還是民間機構辦理二胎房貸？

由於銀行能提供的利率較低，若申貸人本身信用不錯、工作條件良好，只是臨時有大筆資金缺口，會建議先嘗試向銀行諮詢、申請。

相反地，若申貸人信用分數偏低、無穩定收入證明，民間機構會是過件率較高的選擇，但一定要事先做好還款規劃，以免被二胎房貸較高的利率，壓得喘不過氣。

由於頻繁送件會影響聯徵分數、降低過件率，送出申請前一定要詳細評估自身條件，選擇最有可能成功申貸的管道。若還是不清楚，可以聯繫貸樂融免費諮詢，由專人為您分析、解惑，找出最適合您的貸款管道。

二胎房貸申請流程

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步驟 1：提出申請

查好資料、確認條件後，再向銀行、民間借貸業者，正式「提出申請」。

很多機構都可以在正式申請前，先「諮詢」或「房屋估價」，除確認自己房子的價值，也能預估大約能借到多少錢、申請貸款的額外花費，以及提防可能隱藏的高額手續費。

	銀行	民間機構
申貸費用	相關手續費通常 3,000 – 150,000 元不等。	因機構不同而異。 以貸樂融為例，從諮詢、估價、審核等，完全不收取任何代辦服務費

銀行跟民間的申貸費用比較表／JKL SEO 團隊

申請二胎房貸需要準備的資料

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所需文件跟申請一般房屋貸款類似：

• 身分證明：雙證件影本（身分證正反面＋健保卡或駕照）、戶籍謄本影本。
• 工作證明：在職證明、工作識別證或勞保投保資料等。
• 收入所得證明：薪轉存摺、薪資明細、扣繳憑單等財力證明文件，若有其他收入證明，例如租金收入，可提供租約或收租存摺明細。
• 房貸相關文件：土地及建物所有權狀影本、原有房貸近一年的繳息明細。

*實際申請文件會因不同申貸管道，而有差異，請依各申貸機構提供的資訊為主。

申請所需準備文件清單 / JKL SEO 團隊

步驟 2：貸款審核

申貸機構會「審核申貸人」、「替房屋鑑價」，來決定房屋貸款成數、貸款額度、利率等。

審核申貸人

銀行在個人條件的審查較嚴格，民間機構則較能接受有瑕疵的狀況。

個人條件越佳，過件率越高，主要看以下條件：

• 信用分數
• 財力狀況
• 收入穩定度

房屋鑑價

房屋鑑價就是，貸款機構到申請人的房屋實地勘查、決定房屋實際價值。

步驟 3：簽約對保 

申請成功後，就進入「簽約對保」。

簽約對保就是，申貸機構、申貸人雙方，一起確認合約內容、簽名使合約生效。

如果是跟民間代數公司辦理貸款，就會由代書負責進行，申貸人不用自己簽約。

步驟 4：設定抵押權人

簽約後，就需設定抵押權人。

這項步驟是讓地政事務所知道：現在房子的抵押權人是誰？順位為多少？

如果是跟民間代數公司辦理貸款，就會由代書負責，申貸人不需自己跑流程。

步驟 5：資金撥款

設定抵押權後，申貸機構就會撥款到申貸人的帳戶。

撥款時間比較：

• 銀行：申貸到撥款至少約 2 週時間
• 民間機構：約 3-7 天撥款。

二胎房貸真實諮詢經驗

雖然知道應該多方比較，但不知從何下手？不妨參考以下的專員真實諮詢經驗！

專員以自身名下有房子的條件，親身接觸不同貸款機構做諮詢，整理出以下心得：

以下內容、評分，皆為專員主觀感受，請斟酌參考。

A 銀行

• 接觸印象：有禮貌
• 難易度／核准條件：無辦理二胎房貸

經驗描述：

找平常有來往的銀行詢問，窗口沒有直接說「沒有辦理二胎房貸」，詢問一段時間後才說沒有二胎。

建議專員可在原銀行增貸，或轉增貸至 A 銀行，並提供轉增貸資訊如下：

需多負擔 3 萬基本費用（設定費、代書費等）、原銀行違約金。原貸款金額可維持基本房貸利率，增貸金額的利率則 2.5% 起跳。

B 銀行

• 接觸印象：有禮貌、耐心說明
• 難易度：⭑⭑⭑⭑ （與一般銀行相同）
• 核准條件：利率 3.5% 起跳，增貸金額 200 萬以下

經驗描述：

電話諮詢窗口說明詳細、透明。

窗口會仔細詢問：希望貸款金額、立約時間、原房貸金額，並建議 200 萬元以下的臨時借款再辦二胎。

此外，也建議專員優先考慮轉增貸，因為相比轉增貸到 B 銀行（利率 2.5%），二胎房貸的利息（3.5%）一年就多一萬元以上，而轉增貸還可以提供寬限期。

窗口對於辦理轉增貸相對積極，告知專員可先了解原銀行違約金、具備更多資訊後，隨時再聯絡作評估。

A 融資公司經銷商

• 接觸印象：（網路）資料豐富
• 難易度：⭑⭑⭑（等待聯絡時間較長、不願跨區辦理）
• 核准條件：利率 10% 左右

經驗描述：

電話資訊未接通，需網路留言等待，聯繫上發現是北區物件後，建議就近找銀行。

B 融資公司經銷商

• 接觸印象：（網路）文案有吸引力
• 難易度：⭑⭑⭑⭑（未準備充足資訊，被認為不是真的要辦理二胎）
• 核准條件：利率 7 %、年限 15 年、額度 3000 萬、核貸 3 天

經驗描述：

電話諮詢會一直詢問二胎資金用途，推測是想確認是否為「因為信用瑕疵或特殊情形、、無法向銀行增貸的客戶」，避免浪費時間在無效客戶（不是真的想辦理二胎房貸的客戶）。

網站、行銷很吸引人，窗口說明也俐落、有邏輯，但非常謹慎篩選客戶，認定非目標客戶後，會直接建議找銀行即可。

民間貸款公司

• 接觸印象：很急促
• 難易度：⭑⭑（窗口表示：有需求可以手把手辦到好）
• 核准條件：換算後月利率 12% ~ 18%

經驗描述：

溝通重視效率，因此顯得較急促。快速判斷專員沒有確定要辦二胎房貸（仍在猶豫）後，勸說專員找銀行辦理，說明就算是轉貸到新銀行、付違約金，都比二胎房貸划算。

窗口非常專業，清楚向專員說明自家二胎房貸的優點：只看房屋價值，不管申貸人條件（銀行重視收入、職業等）， 2 ~ 3 天撥款（銀行 2 ~ 3 週），可貸成數 8.5 成（銀行 8 成），每月可以只還利息（銀行每月本利還），可隨時還清解約（銀行有綁約）。

小結

銀行雖說明詳細、有耐心，但審核較為嚴格、過件機率較低，也會較優先建議轉增貸到自家銀行。

民間貸款機構（經銷商、貸款公司）雖然審核較寬鬆、過件機率較高，但會快速辨別是否為目標客戶，若貸款意願不夠明確、準備不夠充足，容易被婉轉拒絕。

兩者間的共通點則是，申貸人諮詢前準備越充足越好，當你對自己的原房貸金額、違約金、利率、希望增貸金額等資訊，都非常了解時，不論銀行或民間機構，都能夠給予最清楚的評估。

若對於自身條件不清楚，或想了解更多申貸前應準備的內容，歡迎聯繫專人諮詢，二胎房貸的問題通通能為您解答！

二胎房貸常見問題

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Q1. 房貸繳多久可以辦二胎？

• 銀行：通常要正常繳款超過一年以上，並且沒有任何遲繳記錄，才有機會成功核貸。
• 民間：只要房產沒有被查封、仍有殘值，隨時都能申請。

Q2. 有二胎的房子可以賣嗎？

可以。

但在抵押權設定、房貸的處理上，會比較麻煩，建議洽詢專業律師，或民間代辦公司處理。

有二胎房貸的相關經驗者也建議：「二胎房貸如果還不了，那就要以賣掉不動產為優先考量，不能捨不得。否則進入法拍，會更得不償失。」

Q3. 二胎房貸會影響信用分數嗎？

若定時穩定繳款，沒有發生遲繳狀況，不會對信用分數有不良影響。

Q4. 沒有收入證明也可以辦二胎房貸嗎？

可以辦理民間二胎房貸。

以貸樂融為例，在沒有收入證明的狀況下申請二胎房貸時，房屋貸款成數會較低、還款利率會較高，大約 16% 左右。

Q5. 民間二胎房貸需要保人嗎？

不需要保證人、免抵押證件。

Q6. 申請民間二胎房貸，房屋有什麼條件限制可能無法通過或確定無法申請？（如房屋為鐵皮屋、房屋位於離島等）

以貸樂融為例，只要房產沒有被查封，有殘值的狀況下都能申請。

Q7. 民間二胎房貸對於申請之房型有沒有偏好或限制？例如：農舍、地下室、偏鄉、凶宅等，也都願意放貸嗎？

沒有限制，只要有房產證明都可以放貸。