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房屋殘值是什麼？
殘值 (Residual Value) ，是指一個 固定資產 在折舊、使用後剩下的價值。屬於固定資產的這些物品，會因為人為使用、或時間長度等原因，慢慢減少它的「價值」。
而經過折舊計算與評估後， 最後剩下的價值就是資產的「殘值」 。
因此「房屋殘值」就是指隨著使用時間拉長，房屋不停折舊，最後留下來的剩餘價值。
但要特別注意，房屋殘值除了計算折舊率外，還需要考慮「 用房屋當擔保品的貸款金額 」。
舉個簡單的例子，小明有一棟別墅經過鑑定價值 2000 萬元，目前用這棟子抵押借貸 800 萬元。經過幾年的使用，計算折舊率後，房屋殘值 1800 萬元。但因為房貸尚餘 600 萬元，所以真正的房屋殘值是 1800 萬元 － 600 萬元 = 1200 萬元。
估算房屋殘值前：你的房屋價值是多少？
使用房屋抵押申貸時， 房屋殘值是影響「能借到多少錢」的重要因素 。
而房屋的殘值＝房屋現值（也就是房屋當下價值）－用房屋當擔保品的貸款金額
也就是說，房屋殘值不僅要考慮房屋現值和折舊率，還要扣除用來抵押的借貸金額。
在計算房屋殘值之前，先來看看房屋現值是什麼，要如何計算？。
房屋現值是什麼？
房屋現值是指「房屋在計算當下的價值」。
房屋的價值隨著使用時間拉長，會不停折舊。
也就是說，房屋的價值會隨時間長度、使用率而遞減，所以 房屋的價值會每年變化，而非一直保有跟當初成交時一樣的價值 。
根據政府規定，房屋現值的計算公式是：
建物現值＝建物單價 ×【1－（年折舊率 × 經歷年數）】× 建物面積 × 地段等級調整率。
臺北市政府地政局有提供線上「 建築物價額試算 」，可以自行簡單試算房屋現值。
另外提醒，「地段等級調整率」在此線上試算中並未考慮，而且房屋現值的計算方式會根據評測的單位而有不同，所以這邊的公式僅是提供給民眾參考、自行估算使用，實際真正房屋價值，還需依鑑價單位的評測人員的專業客觀判斷為主。
房屋的折舊率是多少？
在計算房屋現值時，房屋的「折舊率」是很重要的因素。
折舊 (Depreciation) ，是指財產或物品，也就是固定資產經過一段時間、使用後，產生的耗損變化。
造成折舊的因素有三：
- 物理因素：指房屋本身的實體損壞，可能因風吹、日曬、雨淋、地震等自然或人為的因素，導致房屋價值降低。
- 功能因素：指房屋功能上的退化，包含設備老舊、建築物設計不良、沒有電梯或停車場等等，這些都會造成房屋價值減少。
- 經濟因素：和房屋本身無關，而是房屋的外部價值減低，可能是房屋的環境、房屋附近的生活機能退化，導致房屋價值跟著降低。
透過「折舊」， 可以看出資產的價值在使用期間降低了多少 ，也可以計算出資產的殘值。
在計算房屋現值時，要考慮「年折舊率」，需要注意：
- 依照建築物使用的建材不同，會有不同的年折舊率。
- 各地方政府的地政局有提供「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，需要 依照建築物所在的縣市的折舊率 來計算。
像是臺北市政府提供的 建築改良物耐用年數及每年折舊率表 、新竹市政府提供的 建築改良物耐用年數及每年折舊率表 。
判斷房屋價值的三種方法
一、房屋鑑價
「 房屋鑑價 」是另一種判斷房屋價值的方式。
鑑價 (Appraisal) ，是一種專業人員進行調查與評估後，判斷財產的價值的過程。
鑑價通常會使用在「不常交易、而且獨一無二」的物品，像是：
- 有形資產：藝術品、收藏品、骨董、房地產、汽機車等。
- 無形資產：企業商標、專利、著作權等。
而 房屋鑑價 (Home Appraisal) 就是一種專業人員評估房屋價值的方式。
跟政府評定房屋現值的方法不同，「房屋鑑價」不是透過公式計算，是專業人員評估房屋的狀況，像是屋況、屋齡、地段位置、交通、未來發展等綜合因素後，判斷出的房屋價值。
房屋鑑價的 目的 ，除了給房屋當下的價值一個精準的金額外，還能：
- 確保房屋的價格可以精準對應該房屋的屋況、屋齡、地段位置等特徵。
- 避免申貸機構（像是：銀行、民間借貸公司等）借出超過房屋價值的貸款金額。
什麼時候會使用到房屋鑑價呢？
- 申請房屋貸款時。
- 房屋需要法拍時。
因為房屋鑑價需要特別花錢請專業人士執行，所以平常不會隨意就申請鑑價。
通常是要用房屋抵押申貸時，借貸機構（例如：銀行、民間借貸公司）會有專業人員幫房屋鑑價，會根據房屋狀況、條件，來判斷房子當下的價值。主要是當作借貸機構決定 貸款成數 、貸款金額的參考依據。
另一種狀況就是房屋需要法拍時，法院會需要透過鑑價來判斷拍賣價格。
除了以上兩種情況外，比較少有自行房屋鑑價的時候。
二、政府評定房屋現值
由 政府規定 來評估的房屋價值，會依照公告的公式，以及各縣市不同建築物的折舊率等因素來計算，每三年會更新一次，主要是當作政府課徵房屋稅和契稅的計算依據。
公告的計算公式為：
房屋現值＝建物單價 ×【1－（年折舊率 × 經歷年數）】× 建物面積 × 地段等級調整率。
影響政府評定房屋現值的因素有：
- 房屋構造 標準單價 ：不同的房屋建材有不同的標準單價，可參考各縣市規定。
- 房屋經歷或 耐用年數 ：房屋已經使用年數，或是預計可以使用年數。
- 房屋面積：面積越大，房屋現值越高。
- 折舊率：普遍來說，一般房屋每年平均折舊率約為 2 % ～ 3 %，房屋屋齡越高，折舊率越高。
- 街路等級調整率：依據房屋所處街道的商業、交通、房屋供求狀況等因素決定，可參考各縣市規定。
根據上述公式和影響因素來看，屋齡越低、面積越大、建材越佳、地段越好的房子，價值也就越高。
要得知政府評定的房屋現值可以到 地方捐稅機關 申請稅籍證明，可臨櫃申請、書面申請或到 財政部網站線上申辦 。
三、內政部實價登錄網
內政部實價登錄網 可以即時查詢房地產的交易價格，像是租金價格、預售屋價格等都可以查到，可以查詢跟自己房屋條件相近的房地產資料當作參考。
利用實價登錄網雖然無法查詢自有房屋的實際價值，單是可以由附近的其他房屋、或是條件相思的房屋來推算自有房屋的價值，作為判斷的參考。
除了內政部的實價登錄網外，其他房屋仲介公司也有自己的實際登錄網站，例如 住商不動產 、 永慶房屋 、 591 房屋 、 信義房屋 、 樂居 等網站，皆可做為參考。
以上三種查詢方式，因為 計算方法都不相同 ，所以 得到的房屋價值金額會有所差異 ，請依照自己的需求選擇、參考。
房屋殘值怎麼算？
房屋殘值 實際上可以怎麼計算 呢？
舉個簡單的例子，如果小樂有一棟房子，她想用來抵押借 二胎房貸 ，所以想計算房屋殘值，大概估算自己還能借到多少錢。
小樂的房屋的目前條件：
- 銀行鑑價有 900 萬元的價值。
- 已抵押借貸 700 萬元，目前還剩餘 350 萬元的貸款金額還沒償還完畢。
前面有提到，房屋的殘值＝房屋當下價值 － 用房屋當擔保品的貸款金額。
所以小樂的房屋目前的殘值是：900 萬元 － 350 萬元 ＝ 550 萬元。
這 550 萬元，就是小樂可以用來談貸款條件的房屋殘值金額。
房屋殘值的用途
有哪些時候會需要用到「房屋殘值」呢？
需要用房子抵押來借貸，像是借二胎房貸、或房屋增貸時，會根據房屋殘值來評估可以借貸的金額。
- 二胎房貸 ：用已經借過貸款的房子，再一次拿去跟不同的借貸機構抵押、借貸。
- 三胎房貸 ：已經借過第一次和第二次貸款的房子，如果還有殘值，就可以抵押給民間貸款機構，進行三胎房貸。
- 房屋增貸 ：跟原本的借貸機構，再用同樣的房子抵押、借貸更多金額。
這三種借貸方式，都會根據房屋鑑價後，扣除原本房貸金額的房屋殘值，來決定可以借貸的金額。
房屋殘值越高，可以借貸到的金額越高， 借貸成功的機率 也越高。
為什麼要根據房屋殘值決定借貸金額呢？
主要原因是：降低借貸機構的風險。
當借貸人不依照合約還錢時，借貸機構只能拿抵押的財產去拍賣，用拿到的錢來補償借貸人的欠債。
如果借貸機構借出超過抵押品價值太多的金額，在借貸人違約時，借貸機構可以拿回的補償金，就會大大低於實際借出的金額，造成借貸機構的損失。
所以評估房屋殘值，是一種確保借貸金額有符合房屋價值、有效降低損失風險的方法。
房屋殘值相關 Q&A
Q1：房屋殘值裡的「折舊率」是怎麼算出來的？
各縣市政府提供的年折舊率，是根據 固定資產剩餘年數之換算及新表適用期限補充規定 中的公式計算得出：
年折舊率＝（1＋預計淨利殘值率）／預計使用年限 × 100％。
依照不同的建材，建築物的耐用年限會有差異，會計算出不同的年折舊率。
Q2：房屋稅裡的「課稅現值」等於房屋殘值嗎？
不等於，房屋稅的計算，是與政府評定的「房屋現值」有關，但也不完全一樣。
政府評定的「房屋現值」中，包含「課稅與免稅現值」。
在 房屋稅的計算 中，會刪除掉「免稅現值」，像是：供自用的地下停車位、公共設施等。
那要怎麼知道自己房屋稅的課稅現值呢？
- 本人臨櫃申請。
- 地方稅網路申辦網站 線上申辦。
特別注意，房屋現值這類資料，因為 屬於保密資料，沒有辦法透過電話或傳真詢問 ，依據 稅捐稽徵法第 33 條規定 ，需要本人、授權之代理人或繼承人才可以查詢。
Q3：若房屋殘值為 0，還可以成功申貸嗎？
不能。
如果需要用房屋抵押申請貸款，基本上都要在房屋還有殘值的情況下才能申請成功。
因為零殘值對於借貸機構（例如：銀行、民間貸款公司等）的損失風險會太高。如果申貸人不遵守合約繳款，借貸機構會無法得到賠償，因此通常不會讓房屋零殘值的貸款申貸成功。
Q4：不同方式算出的房屋殘值會一樣嗎？
不一樣。
房屋殘值＝房屋當下價值－用房屋當擔保品的貸款金額。
而房屋價值的判斷方法基本上有三種：
- 房屋鑑價
- 政府評定房屋現值
- 內政部實價登錄網查詢
這三種方法中，房屋鑑價是最精確的，通常是房屋貸款或法拍時才會用到；而政府的評定方法主要用於房屋稅計算；實價登錄網則是房屋買賣或租賃時可以參考。
通常因為 計算方法不同，得到的房屋價值金額也會不同 ，再扣掉房屋作為擔保品的貸款金額，房屋殘值也會有差異，建議依照自己的需求來選擇適合的計算方式。
Q5：影響房屋殘值的具體因素有哪些？
- 房屋屋齡：房屋越新、房屋價值越高，中古屋的價值則較低。
- 房屋格局：房屋的內部設計、裝潢程度、房間數量等等。
- 房屋建材：鋼筋混凝土、磚造、金屬建造、木造等等。
- 房屋類型：透天、公寓等等。
- 房屋環境：附近的生活機能、交通、有無學校、有無嫌惡設施等等。
以上這些因素都會影響到房屋的價值。
