貸款成數是什麼？
貸款成數是指申請貸款時，貸方決定可申貸的比例。
貸方會根據房屋、汽車或證券等的擔保品價值、借款人個人條件、信用分數等，決定貸款為財產價值的幾成。
例如：小花房屋價值是 100 萬，銀行核貸 60 萬，那房屋貸款成數或說貸款額度即是 6 成。
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影響貸款成數的因素
擔保品價值和借款人的個人條件，會影響貸款成數。
貸款成數的影響因素 1：擔保品價值
借款人用房屋或汽車等擔保品來擔保清償債務；當無力償還貸款時，貸方就可以取得這些擔保品來彌補損失。
擔保品價值是由專業鑑價師評估，而鑑價結果會影響貸款成數。擔保品價值越高，貸款成數也越高。
鑑價時，不同的資產類型，會從不同的面向著手：房屋貸款：房屋鑑價會受到房屋內部條件、建築類型、所在地段等影響，例如：屋齡：通常房屋越年輕，價值越高。
不同的房屋狀態也代表著不同的條件：預售屋：價值較高、貸款成數也較高。中古屋：價值較低、貸款成數也較低。
新成屋：介於上述兩者之間。坪數：常見以 15 坪作為分水嶺，15 坪以下會被分為小坪數、套房房貸。
地段：房屋是否鄰近公共交通、嫌惡設施，或位在蛋黃區。
汽車車況：車齡、車體外觀及保養狀況。狀況越好，價值越高。
廠牌：汽車廠牌、款式、年份和 cc 數（排氣量）。
土地貸款種類：建築（住宅、商業、工業）、生產、交通、其他土地。
面積：較大且格局方正的土地為優。位置：附近相關設施及交通狀況。
建築線：土地上劃分為建築與道路用。而道路又分為常見的兩種。公告道路：政府依照都市開發所界定之土地。
現有道路：若非都市開發道路所用地，持續 20 年以上供 2 戶人家通行的道路。
貸款成數的影響因素 2：個人條件
個人條件包含信用紀錄、財力證明等，代表著借款人還款能力的好壞，並會影響貸款成數。
個人條件好，貸方較可能同意貸款，通常也會核准較高的貸款成數；條件差，則貸方可能會拒絕貸款，或貸款成數較低。
影響個人條件的因素大致如下：
聯合徵信中心的信用紀錄：聯徵中心的信用報告中，包含借款人的借款資訊、信用卡資訊、票信資訊和查詢記錄。
另外也有預測借款人未來還款風險的信用評分。
財力證明：如薪資轉帳證明或扣繳憑單等。收入穩定、財務狀況良好，則可能貸到較高的成數。
銀行貢獻度：如果是向銀行貸款，使用該銀行的理財產品、信用卡等，可能有助於提升個人條件。
銀行對於貸款的審核通常比較嚴格，民間貸款公司審核較寬鬆。
如果因為在個人條件方面，信用紀錄或財務能力不佳而無法向銀行貸款，但又有資金缺口急需補足，則可經自身評估後向民間貸款公司貸款。
信用分數怎麼算？
信用評分是聯徵中心以統計分析方式，評估各類信用資料得來的分數：
繳款類信用資料：償還信用卡或貸款的狀況是否良好，過去是否按時還款或有欠款狀況，甚至破產。
負債類信用資料：包含負債程度（總額）和負載型態，例如信用卡預借現金或循環利息等。
其他類信用資料：包含新卡或新貸款的申請和被查詢次數，如果太頻繁地申請，可能會被銀行認為財務狀況不穩定；以及信用歷史長度，可顯現還款能力和穩定度。
信用評分並不納入以下資料評分：「存款、資產、年齡、教育程度、有無自用住宅、職業、服務年資、年薪、性別、財產所得、勞保、車籍駕籍、證券商授信負面資料等」。
圖／聯徵中心加查信用評分範例
貸款成數大概是多少？
銀行的房屋、汽車或土地貸款成數大概落在 5 成到 8 成之間；民間貸款公司的貸款成數則是 8 到 9 成以上。
| 一般房貸 | 小坪數／套房房貸 | 中古屋房貸 | 車貸 | 土地 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 銀行 | 7 – 8 成 | 5.5 – 6.5 成 | 5 – 8 成左右 | 8 成以上，或直接規定最高可借貸金額為 350 萬左右 | 5 – 8 成 |
| 民間貸款公司 | 8 成以上 | 8 成以上 | 8 成以上 | 8 成以上 | 8 – 9 成以上 |
貸款成數有限制嗎？
政府為了打炒房，對於金融機構承作房屋貸款的貸款成數有所限制。
至 2023 年 6 月，政府已祭出 5 波打房政策。
以下綜合 6 月的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，以及同年 7 月「協處措施」的些微鬆綁，列出最新的貸款成數限制：
公司法人購置住宅貸款無論第幾戶，最高 4 成。
自然人購置住宅貸款高價住宅貸款：無論第幾戶，最高 4 成。
高價住宅定義是臺北市 7000 萬元以上，新北市 6000 萬元以上，其他國內地區 4000 萬元以上。
購屋貸款（非高價住宅）：特定地區的第二戶：基本上最高 7 成。
不過根據 7 月的鬆綁，符合條件的換屋族，只要和金融機構切結約定指定事項，可不受貸款成數上限 7 成的限制。
特定地區是指臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市。
第三戶（含）以上：最高 4 成。購地貸款：最高 5 成，保留 1 成動工款。餘屋貸款：最高 4 成。
工業區閒置土地抵押貸款：無特定情形之下，最高 4 成。
圖／截自中央銀行辦理健全房地產市場方案專區
貸款成數越高越好嗎？
房屋貸款的貸款成數大致落在 5 成至 8 成，超過 8 成可能會被視為高風險。
以民間貸款公司為例，他們通常能提供比銀行更高的成數，但也因為如此，民間貸款公司需承受更高的風險。而為了平衡風險，借款人通常就得面臨較高的利率。
如何提高貸款成數？
要提高貸款成數，可從提高擔保品價值或改善個人條件，二大影響因素著手。
提高貸款成數方法 1：購屋前慎選房屋
購物前慎選房屋所在地段，留意周遭是否有嫌惡設施、房屋是否太老舊等，各種避免降低房屋價值的方式，都對後續貸款的鑑價有幫助。
提高貸款成數方法 2：提升個人條件
在較難改善房屋條件的情況下，可嘗試提升個人條件和信用紀錄，證明更好的還款能力。方法包含：維持良好的繳款紀錄。穩定收入。避免信用貸款或預借現金，以及頻繁申請新卡或貸款。提高對銀行的貢獻度，例如申辦理財產品或增加往來。增加擔保人。
貸款成數不足怎麼辦？
貸款成數不足的解決辦法
方法 1：自行補足自備款
如果貸款成數不如預期，無法獲得足夠的貸款金額，則需自備更高的頭期款。
這時只能開源節流，降低不必要的支出，或透過理財工具增加收入。
方法 2：申請二胎房貸
以房屋貸款來說，經過第一次貸款後，如果房屋仍有殘值，且借款人自身評估具備充足的還款能力，則可考慮向金融機構或民間貸款公司申辦二胎房貸。
通常銀行等金融機構對於房屋二胎的規定較為嚴格，而民間貸款公司的審核條件則相對寬鬆。此外，民間二胎房貸的成數通常也較高。
如此獲得第二筆貸款，即可提高資金的週轉，補足貸款成數不足的窘境。
貸款成數不足可以解約嗎？
貸款成數不足是否可解約，需視貸款合約內容而定。
如果合約中沒有特別但書，寫「貸款成數低，則可無條件解約」，那麼借款人就必須遵守合約內容。
所以建議簽約前可尋求多方鑑價，避免貸款成數不足卻無法解約。
