什麼是「鑑價」？

鑑價 (Appraisal) 是一種評估、判斷物品價值的過程。

鑑價專業人員，像是估價師、鑑價師 (Appraiser)，會在完成調查與研究後，給鑑價物品一個符合它價值的「金額」。

什麼東西會需要鑑價？

通常是「不常交易、而且獨一無二」的物品會需要鑑價。

特殊、數量稀少的物品在市場上的流通性低，一般人難以輕易決定其價值，再加上市場沒有統一價格時，就會需要專業人員來判斷價值。

常見會需要鑑價的東西有哪些？

• 有形資產：藝術品、收藏品、骨董、房地產、汽機車等。
• 無形資產：企業商標、專利、著作權等。

而跟以上這些特質相反的物品，像是具有共通性、普遍性的物品，因為特殊性低且數量龐大，通常市場價格統一，所以不太有鑑價需求。

舉個簡單的例子，普通玻璃杯跟歐洲中世紀製造的玻璃杯，同樣都是杯子，但後者的特殊與獨特性高，一般人難以輕易決定其價值，所以比較有高機率會需要專業人員的鑑價。

為什麼需要房屋鑑價？

如果需要處理任何房子跟財務之間的事，那房屋鑑價一定是不可或缺的步驟。

無論是買房、賣房、贈房、繼承房屋，或是利用房子抵押去申請貸款，都要先確定好房子的價值，才能進行到下一步。

房屋鑑價的目的是什麼呢？

除了可以給房屋當下的價值一個精準的金額外，對房東、申貸人來說：

房屋鑑價可以確保，房屋的價格可以精準對應該房屋的屋況、屋齡、地段位置等特徵。

另外，對借貸機構來說：

可以避免借出超過房屋價值的貸款金額，降低借貸方的風險，像是：銀行、民間借貸公司等。

對房屋買賣方來說：

可以讓交易盡量公平，避免以過低的金額賣出房屋，或以過高的金額買到不合其價值的房屋。

具體來說，什麼時候會需要房屋鑑價呢？

• 需要買賣房屋，或利用房子當抵押品借貸、融資時。
• 房屋贈與、繼承要計算相關稅賦時。

房屋鑑價的影響因素有哪些？

有很多因素可能影響房屋鑑價的結果，主要可以從這幾個方向來看：

• 房屋內部條件：
• 屋齡：通常屋齡越年輕（3～15 年）價格越高，隨著屋齡增長，房價會逐漸下滑。
• 屋況 ：裝潢狀況、水管新舊、油漆狀況等。
• 房屋架構：室內坪數、平面圖、隔間方式、房間數量、陽台等。
• 房屋建築方式與類型：
• 建築方式：鋼筋混凝土、磚造。
• 類型：透天、大樓、公寓、套房、別墅、樓中樓。
• 房屋所在位置與周邊區域：
• 地段：市中心、郊區、鄉村（蛋黃、蛋白、蛋殼區）。
• 生活機能：交通方便性、購物中心數量、大型超市數量、公車站距離等。
• 居住品質：噪音品質（學校鐘聲、鄰近馬路車聲）、空氣品質（工廠廢氣）。
• 樓層：採光、景觀佳的高樓層價格較高、無電梯的高樓層價格較低。
• 嫌惡設施：焚化爐、污水處理場、風力發電設施、賭場等。
• 房屋所在土地：土地所有權、土地種類、土地分區、土地面積等。
• 安全性考量：是否配備有消防設施、防火牆、逃生設備、自動灑水器等。

除了收集與待鑑價房屋本身的資訊外，鑑價師還會參考周邊類似條件的房屋的價格。

像是內政部實價登錄網就有提供房屋的實際買賣成交價，包含預售屋、租屋等類型都有。

鑑價師會整理以上資訊，再參考附近實價綜合調整後，給房屋鑑價一個公平、有意義的結果。

房屋鑑價的管道有哪些？

簡單來說，房屋鑑價的目的就是「想要知道房屋的價值」。

幫房屋估價，一定要花大錢找專業鑑價師嗎？

其實不一定！如果只是單純想幫自己的房屋估價、想知道房價的大概落點，有更簡單的方法！

以下介紹三種「估算房屋價值」的方式，請依照自己的需求選擇合適的作法：

1. 鑑價師鑑價

房地產鑑價師 (Real Estate Appraiser)，在臺灣又稱作不動產估價師 (Realty Appraiser)，是已修習相關課程、通過專技高考的專業人士。

不動產估價師專門在做土地、建築物等的鑑價，幫忙判斷與定義房地產的價值。

有哪些管道可以請鑑價師做房屋鑑價呢？

1. 委託借貸機構：借貸機構（像是銀行、民間借貸公司等），因為經常需要處理與房地產相關的財務業務，通常都會有合作的鑑價師。像是在跟銀行申請房貸時，銀行就會派鑑價師幫申貸人的房屋鑑價，以決定貸款細節。
2. 自行委託：像是委託自營的估價師事務所、或到中華民國不動產估價師公會全國聯合會網站諮詢。委託人要特別注意，要找合法經營、有專業執照的鑑價師。

請鑑價師幫房屋鑑價，是最精準的鑑價管道。

如果需要處理重要的、房屋與財務相關事務，建議找尋專業鑑價師協助。

2. 提供房屋條件大致估算

如果暫時還沒有確定要借貸、也不想花錢請鑑價師估價，還有什麼辦法嗎？

1. 借貸機構估算：在還沒有確定真的要申請貸款、或融資前，通常諮詢借貸機構時，像是銀行行員，會根據房屋所屬地段、坪數、屋齡等大致條件，給予諮詢者一個估算的價值做為參考。
2. 線上鑑價系統：目前很多銀行都有推出，線上估算房屋價值的服務，像是：中國信託的智慧估價，只要輸入房屋地址，就可以根據房屋類型、鄰近設施等資訊，試算出一個大概的金額。

3. 從鄰近區域的相似房屋推斷

如果不想提供自己房屋的資訊，也可以直接參考鄰近地區、有類似條件的房子的價格。

「實價登錄」網站就是一個很適合參考的替代方案，只要輸入想搜尋的地址，就可以看到周邊房屋的成交價格與期間。

1. 房仲業者的實價登錄網站：永慶房屋、591 房屋、信義房屋、住商不動產。
2. 內政部實價登錄網：政府整理的實價登錄資訊，包含房地產的交易價格、租金價格、預售屋價格等。

以上三種鑑價管道都可以估算出房屋的價值，可以依照個人需求去選擇。

但要注意，只有鑑價師鑑價的結果最精準可信，因為是針對「待估價的房屋」去評測的。

其他兩種方式也可以大致掌握自己房屋的價值，但比起「鑑價」，更偏向是一種「估算」。

如果真的有使用房屋理財、財務管理的相關需求，建議尋求專業人員、鑑價師協助哦！

房屋鑑價的流程是什麼？

如果委託專業鑑價師做房屋鑑價，流程大概可以分成三個部分：

• 收集待鑑價的房地產資料：
• 書面的房屋基本資料：地址、地段、房屋平面圖、屋齡、結構等。
• 現場勘查資料：到現場觀察房屋狀態、區域環境、生活機能等狀況。
• 參考資訊：附近區域類似房屋的成交價格。

• 整理資料與評估：鑑價師會整理收集到的資料後，開始進行綜合評估。

製作房屋鑑價報告：最後將上述資料與鑑價過程，整理、收集到鑑價報告書，說明鑑價結果與原因。

房屋鑑價 Q&A

Q1. 房屋鑑價需要多少錢？

不同的鑑價管道，需要的鑑價費用不同。

• 借貸機構協助委託鑑價：如果是申貸、融資需求過程中的房屋鑑價，因為鑑價師有跟借貸機構（像是銀行、民間借貸公司）合作，費用會比較便宜，通常 5000 元左右就能解決，甚至也有免費的可能性。
• 自行委託鑑價師：費用偏高，依個人、事務所開價而定，目前一件房地產的鑑價行情大概是 30000 元起。

Q2. 除了房屋鑑價，還有其他估算房屋價值的方法嗎？

從政府評定的房屋現值，也能大概估算房屋的價值。

房屋現值是政府評估的房屋價值，會依照公告公式，以及各縣市不同建築物的折舊率等因素來計算。

建物現值＝建物單價 ×【1－（年折舊率 × 經歷年數）】× 建物面積 × 地段等級調整率。

但房屋現值主要是當作房屋稅和契稅的計算依據，如果是借貸相關需要評定房屋價值，還是推薦找鑑價師協助鑑價。

因為房屋現值與房屋鑑價的計算方式不同，估算結果不一定會相同，還需要多加注意。

Q3. 房屋鑑價要多久？

依照委託的鑑價師、鑑價事務所而有不同。

從委託鑑價到完成鑑價報告書，通常需要 7～10 個工作天。

Q4. 每個管道進行房屋鑑價的結果都一樣嗎？

不一定。

因為每個鑑價管道的評估方式、影響因素都不同，所以通常不會得到完全一樣的結果。

Q5. 如果房屋有裝潢，會提高房屋鑑價的金額嗎?

如果有在房屋內，增加任何能提高房屋居住的舒適度、安全性、或任何能幫助增加房屋價值的裝潢與設備，經過鑑價師判斷有其價值性，是有可能可以稍微提高房屋鑑價的金額。

但實際情況還是依照該案件的鑑價師專業判斷為主。