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房屋鑑價是什麼?影響因素、鑑價管道一次告訴你!
房屋鑑價是什麼?
房屋鑑價 (Home Appraisal) 就是一個判斷房屋價值的過程。
鑑價師會給鑑價的房屋一個金額,除了表示房子的價值外,也讓不同的房子有可以互相比較的標準。
跟其他物品的鑑價不太一樣,房屋鑑價是一種專門針對不動產 (Real Estate) 的估價。
鑑價師會蒐集所有與房屋相關的資料,包含:
- 紙本資料:屋齡、房屋結構等。
- 實地勘查:屋況、周邊環境等。
- 鄰近區域資訊:相似房屋成交價、實價登錄價格等。
進行整理、完成綜合條件的評估後,鑑價師會給房屋一個「金額」,確保可以透過這個數字真實呈現房屋的價值。

什麼是「鑑價」?
鑑價 (Appraisal) 是一種評估、判斷物品價值的過程。
鑑價專業人員,像是估價師、鑑價師 (Appraiser),會在完成調查與研究後,給鑑價物品一個符合它價值的「金額」。
什麼東西會需要鑑價?
通常是「不常交易、而且獨一無二」的物品會需要鑑價。
特殊、數量稀少的物品在市場上的流通性低,一般人難以輕易決定其價值,再加上市場沒有統一價格時,就會需要專業人員來判斷價值。

常見會需要鑑價的東西有哪些?
- 有形資產:藝術品、收藏品、骨董、房地產、汽機車等。
- 無形資產:企業商標、專利、著作權等。
而跟以上這些特質相反的物品,像是具有共通性、普遍性的物品,因為特殊性低且數量龐大,通常市場價格統一,所以不太有鑑價需求。
舉個簡單的例子,普通玻璃杯跟歐洲中世紀製造的玻璃杯,同樣都是杯子,但後者的特殊與獨特性高,一般人難以輕易決定其價值,所以比較有高機率會需要專業人員的鑑價。
為什麼需要房屋鑑價?
如果需要處理任何房子跟財務之間的事,那房屋鑑價一定是不可或缺的步驟。
無論是買房、賣房、贈房、繼承房屋,或是利用房子抵押去申請貸款,都要先確定好房子的價值,才能進行到下一步。
房屋鑑價的目的是什麼呢?
除了可以給房屋當下的價值一個精準的金額外,對房東、申貸人來說:
房屋鑑價可以確保,房屋的價格可以精準對應該房屋的屋況、屋齡、地段位置等特徵。
另外,對借貸機構來說:
可以避免借出超過房屋價值的貸款金額,降低借貸方的風險,像是:銀行、民間借貸公司等。
對房屋買賣方來說:
可以讓交易盡量公平,避免以過低的金額賣出房屋,或以過高的金額買到不合其價值的房屋。
具體來說,什麼時候會需要房屋鑑價呢?
- 需要買賣房屋,或利用房子當抵押品借貸、融資時。
- 房屋贈與、繼承要計算相關稅賦時。

房屋鑑價的影響因素有哪些?

有很多因素可能影響房屋鑑價的結果,主要可以從這幾個方向來看:
- 房屋內部條件:
- 屋齡:通常屋齡越年輕(3~15 年)價格越高,隨著屋齡增長,房價會逐漸下滑。
- 屋況 :裝潢狀況、水管新舊、油漆狀況等。
- 房屋架構:室內坪數、平面圖、隔間方式、房間數量、陽台等。
- 房屋建築方式與類型:
- 建築方式:鋼筋混凝土、磚造。
- 類型:透天、大樓、公寓、套房、別墅、樓中樓。
- 房屋所在位置與周邊區域:
- 地段:市中心、郊區、鄉村(蛋黃、蛋白、蛋殼區)。
- 生活機能:交通方便性、購物中心數量、大型超市數量、公車站距離等。
- 居住品質:噪音品質(學校鐘聲、鄰近馬路車聲)、空氣品質(工廠廢氣)。
- 樓層:採光、景觀佳的高樓層價格較高、無電梯的高樓層價格較低。
- 嫌惡設施:焚化爐、污水處理場、風力發電設施、賭場等。
- 房屋所在土地:土地所有權、土地種類、土地分區、土地面積等。
- 安全性考量:是否配備有消防設施、防火牆、逃生設備、自動灑水器等。
除了收集與待鑑價房屋本身的資訊外,鑑價師還會參考周邊類似條件的房屋的價格。
像是內政部實價登錄網就有提供房屋的實際買賣成交價,包含預售屋、租屋等類型都有。
鑑價師會整理以上資訊,再參考附近實價綜合調整後,給房屋鑑價一個公平、有意義的結果。
房屋鑑價的管道有哪些?
簡單來說,房屋鑑價的目的就是「想要知道房屋的價值」。
幫房屋估價,一定要花大錢找專業鑑價師嗎?
其實不一定!如果只是單純想幫自己的房屋估價、想知道房價的大概落點,有更簡單的方法!
以下介紹三種「估算房屋價值」的方式,請依照自己的需求選擇合適的作法:

1. 鑑價師鑑價
房地產鑑價師 (Real Estate Appraiser),在臺灣又稱作不動產估價師 (Realty Appraiser),是已修習相關課程、通過專技高考的專業人士。
不動產估價師專門在做土地、建築物等的鑑價,幫忙判斷與定義房地產的價值。
有哪些管道可以請鑑價師做房屋鑑價呢?
- 委託借貸機構:借貸機構(像是銀行、民間借貸公司等),因為經常需要處理與房地產相關的財務業務,通常都會有合作的鑑價師。像是在跟銀行申請房貸時,銀行就會派鑑價師幫申貸人的房屋鑑價,以決定貸款細節。
- 自行委託:像是委託自營的估價師事務所、或到中華民國不動產估價師公會全國聯合會網站諮詢。委託人要特別注意,要找合法經營、有專業執照的鑑價師。
請鑑價師幫房屋鑑價,是最精準的鑑價管道。
如果需要處理重要的、房屋與財務相關事務,建議找尋專業鑑價師協助。
2. 提供房屋條件大致估算
如果暫時還沒有確定要借貸、也不想花錢請鑑價師估價,還有什麼辦法嗎?
- 借貸機構估算:在還沒有確定真的要申請貸款、或融資前,通常諮詢借貸機構時,像是銀行行員,會根據房屋所屬地段、坪數、屋齡等大致條件,給予諮詢者一個估算的價值做為參考。
- 線上鑑價系統:目前很多銀行都有推出,線上估算房屋價值的服務,像是:中國信託的智慧估價,只要輸入房屋地址,就可以根據房屋類型、鄰近設施等資訊,試算出一個大概的金額。
3. 從鄰近區域的相似房屋推斷
如果不想提供自己房屋的資訊,也可以直接參考鄰近地區、有類似條件的房子的價格。
「實價登錄」網站就是一個很適合參考的替代方案,只要輸入想搜尋的地址,就可以看到周邊房屋的成交價格與期間。
以上三種鑑價管道都可以估算出房屋的價值,可以依照個人需求去選擇。
但要注意,只有鑑價師鑑價的結果最精準可信,因為是針對「待估價的房屋」去評測的。
其他兩種方式也可以大致掌握自己房屋的價值,但比起「鑑價」,更偏向是一種「估算」。
如果真的有使用房屋理財、財務管理的相關需求,建議尋求專業人員、鑑價師協助哦!
房屋鑑價的流程是什麼?
如果委託專業鑑價師做房屋鑑價,流程大概可以分成三個部分:
- 收集待鑑價的房地產資料:
- 書面的房屋基本資料:地址、地段、房屋平面圖、屋齡、結構等。
- 現場勘查資料:到現場觀察房屋狀態、區域環境、生活機能等狀況。
- 參考資訊:附近區域類似房屋的成交價格。
- 整理資料與評估:鑑價師會整理收集到的資料後,開始進行綜合評估。
製作房屋鑑價報告:最後將上述資料與鑑價過程,整理、收集到鑑價報告書,說明鑑價結果與原因。

房屋鑑價 Q&A
Q1. 房屋鑑價需要多少錢?
不同的鑑價管道,需要的鑑價費用不同。
- 借貸機構協助委託鑑價:如果是申貸、融資需求過程中的房屋鑑價,因為鑑價師有跟借貸機構(像是銀行、民間借貸公司)合作,費用會比較便宜,通常 5000 元左右就能解決,甚至也有免費的可能性。
- 自行委託鑑價師:費用偏高,依個人、事務所開價而定,目前一件房地產的鑑價行情大概是 30000 元起。
Q2. 除了房屋鑑價,還有其他估算房屋價值的方法嗎?
從政府評定的房屋現值,也能大概估算房屋的價值。
房屋現值是政府評估的房屋價值,會依照公告公式,以及各縣市不同建築物的折舊率等因素來計算。
建物現值=建物單價 ×【1-(年折舊率 × 經歷年數)】× 建物面積 × 地段等級調整率。

但房屋現值主要是當作房屋稅和契稅的計算依據,如果是借貸相關需要評定房屋價值,還是推薦找鑑價師協助鑑價。
因為房屋現值與房屋鑑價的計算方式不同,估算結果不一定會相同,還需要多加注意。
Q3. 房屋鑑價要多久?
依照委託的鑑價師、鑑價事務所而有不同。
從委託鑑價到完成鑑價報告書,通常需要 7~10 個工作天。
Q4. 每個管道進行房屋鑑價的結果都一樣嗎?
不一定。
因為每個鑑價管道的評估方式、影響因素都不同,所以通常不會得到完全一樣的結果。
Q5. 如果房屋有裝潢,會提高房屋鑑價的金額嗎?
如果有在房屋內,增加任何能提高房屋居住的舒適度、安全性、或任何能幫助增加房屋價值的裝潢與設備,經過鑑價師判斷有其價值性,是有可能可以稍微提高房屋鑑價的金額。
但實際情況還是依照該案件的鑑價師專業判斷為主。