房屋三胎是什麼？申辦管道、條件、流程，看這篇就懂！

房屋三胎是什麼？

房屋三胎 (Third Mortgage) 指的是第三順位的房屋抵押貸款，又叫做三胎房貸。通常是在第一順位的銀行貸款（一胎）、第二順位的銀行或融資公司貸款（二胎）後，因為當下需要資金周轉，所以利用房屋的殘值，把房子再次抵押給融資公司或民間貸款公司，來取得第三筆貸款。

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房屋抵押貸款

房貸就是將房屋拿去銀行、融資公司或民間貸款公司等借貸機構抵押 (Mortage)、作為債務的擔保，去進行貸款。這時，大概有以下角色和要素：

• 債務人：拿房屋去貸款的人，也就是欠錢的人。
• 債權人：借錢的借貸機構。
• 抵押權和抵押權人：在這邊借貸機構也擁有對房屋的抵押權，所以同時是抵押權人。
• 抵押物、擔保品：就是房屋。

「三胎」房貸

• 三胎是什麼「胎」：房屋三胎的「三胎」，指的就是第三順位的抵押權。「胎」是抵押權的順位。所以也可知道，常見的房屋二胎就是第二順位的抵押權。
• 舉例說明：假設先把房屋抵押給 A 銀行，那麼 A 就會有第一順位的抵押權；第二次抵押給 B 融資公司，那 B 就是第二順位，依此類推。
• 「順位」是指什麼：這個抵押權的優先順序，就是抵押權人在受償時，會依照順序進行。如果債務人最後繳不出房貸，房子被法拍，法拍的錢就會依這順位去清償。
• 舉例說明：小明用房屋依序為甲、乙、丙設定第一、第二、第三順位的抵押權。甲、乙、丙抵押金額都是 100 萬元。之後房屋拍賣得 250 萬元。那麼甲會得到 100 萬，接著乙得到 100 萬，最後丙得 50 萬元。
• 為什麼可以這麼多胎：而之所以一個不動產設定多個抵押權，是因為殘值。房屋鑑價後所有的價值，扣掉當下還沒還完的房貸金額之後，所剩的價值，就是殘值。只要借貸機構評估房屋還有殘值，那就可能繼續借貸。

房屋一胎、房屋二胎、房屋三胎的比較

房屋三胎是可行的嗎？誰適合申貸？

房屋三胎是可行的！

不少人聽過二胎房貸，對於三胎卻較陌生，以為房子申辦過兩次貸款後就沒貸款空間了。

的確，以房子來說，申貸過二胎房貸後，房子可貸款的空間已降低不少。但事實上對於辦理三胎的融資公司或民間貸款公司，只要滿足以下的情形，是可以申請三胎房貸的。

• 透過專業人員評估得房屋有殘值。
• 不限屋齡。
• 不限坪數。

以貸款人來說，房屋三胎適合短期需要資金週轉的人。

而民間貸款公司對於三胎借貸人的審核也相對寬鬆，雖然實際條件會因管道不同而有差異，不過大致來說，對於貸款人的要求是：

• 不看聯徵和負債比，不用擔心聯徵紀錄不良或聯徵次數多等。
• 不看信用狀況，不需擔心信用評分不佳或沒有信用紀錄。
• 不看收入證明、財務證明。如果工作是領現的，沒有薪資轉帳證明，不用擔心無法提供。
• 免保人，不用擔保人。

房屋三胎的優缺點

房屋三胎到底適不適合自己？

除了考慮房屋殘值之外，來看它還有哪些優缺點，幫自己進一步評估看看。

房屋三胎的優點

• 額外資金可活用和應急：多了房屋三胎貸款的金額，金錢運用也更多了彈性，除了一些緊急狀況得到支應，還可用在學費、假期出遊、婚喪喜慶費用、房屋翻新等。
• 有時是相對穩固的獲取大筆資金的方式：如果借貸人的房屋價值有所提升，那麼為了資金周轉，與其掏出自己的老本或賣掉股票，利用房屋做三胎貸款來得到資金，是滿穩固的方法。

房屋三胎的缺點

• 申請管道較一胎和二胎來得少：房屋三胎多需要透過民間貸款公司，或是部分的融資公司申請。對銀行來說，由於三胎的殘值低、風險高，所以他們審核相當嚴格，幾乎不做三胎房貸。
• 利率較高：房屋三胎的風險高，所以相較於二胎房貸，借貸機構會收取更高的利息，來平衡他們面對的風險。
• 多筆貸款支出：對於借貸人來說，申辦三胎貸款，代表還在償還一胎和二胎時又會多筆貸款支出。如果最後還款失敗，房屋會面臨法拍命運。

房屋三胎的風險

房屋三胎對於急需用錢的人仿佛是一大福音，審核不難，撥款又快。但是緊急之餘，千萬還是要謹選借貸機構，避免找上詐騙集團。

在選擇貸款機構時，可以注意以下幾點，判斷公司的可信度：

• 有營業登記證明。
• 有實體店面，可查得到地址和電話，非空頭公司。
• 借貸機構人員問答詳細專業，不含糊其詞。
• 除了貸款合約，還會有保管合約，是保管存摺的保障。
• 借貸有完成流程。
• 各種相關費用，會事前告知，而且也會在核貸後才收取費用。
• 簽約途中不會扣押證件正本。
• 貸款利率在 16% 以下（當鋪年利率上限則是 30%），超過就是高利貸了。

房屋三胎的申請管道和條件

房屋三胎大致可以透過銀行、融資公司、民間貸款公司等管道去申請。

銀行三胎房貸

房屋三胎因抵押權已到第三順位了，對銀行來說風險相當高，所以通常銀行不受理申請。

除非滿足以下條件，才有可能：

• 房屋有殘值。
• 申貸人的房屋一胎、二胎都在同間銀行辦理。
• 申貸人有財力證明，而且信用佳，過往房貸沒有遲繳紀錄。

所以如果房屋本身殘值已所剩不多，或者申貸人有信用瑕疵，那麼透過銀行是貸不了的。

融資公司三胎房貸

對於房屋三胎，部分的融資公司是有承作的。

他們的審查雖不如銀行嚴格，但條件會比民間貸款公司謹慎一些：

• 房屋有殘值。
• （部分融資公司要求）申貸人的房屋一胎、二胎都在同間銀行辦理。
• （部分融資公司要求）申貸人有財力證明，信用正常，房貸沒有遲繳紀錄。

民間貸款公司三胎房貸

民間貸款公司包含代書和當鋪等。相較於銀行和融資公司，民間貸款公司做房屋三胎的條件基本上就是：

• 房屋有殘值。

另外如同這篇文章一開始提到的，民間貸款公司對於申貸人不要求信用或財務證明等，所以如果信用有些瑕疵，民間貸款公司是個可考慮的途徑。

房屋三胎的管道比較

房屋三胎的額度（金額和成數）

房屋三胎的借貸額度，可以用以上的申請管道來區分。通常銀行的額度最低，融資公司和民間貸款公司則較高，甚至宣稱可到 130%。

房屋三胎的利率

房屋三胎的利率，也會因借貸管道不同而有所差異。銀行的利率是最低的，融資公司次低，而民間貸款公司的利率通常最高。

關於利率，千萬還要留意兩點：

• 首先，是年還是月？

有的借貸機構標榜「利率最低 0.4% 起」，這通常是月利率。

要把月利率換算成年利率，如果是單利的情況，月利率 x 12 = 年利率（12 個月）；但如果是複利，還請另外小心計算。

• 再來是「約定年利率上限」！

2021 年 7 月起已施行修正後的民法第 205 條——「約定年利率超過 16% 者無效」。所以借款時要小心別落入 16% 以上高利貸的陷阱！

如果是透過當鋪借貸，則是根據當舖業法第 11 條，年利息不可超過 30%。

房屋三胎的貸款年限是？可以貸幾年？

房屋三胎的貸款可以貸 5 – 7 年不等。不過也有民間貸款公司表示「不需綁約」，無年限。

房屋三胎申請流程六步驟

房屋三胎申請流程 1：文件準備

1. 雙證件影本：要注意，借貸機構仍會拿正本來核對，不過不會扣押或保管正本喔！
2. 土地、房屋建物的所有權狀正本
3. 印鑑證明（ 3 個月內有效）
4. 印鑑章
5. 房貸繳款明細

房屋三胎申請流程 2：房屋估價

借貸機構會透過提供的資料去對房屋進行鑑價估價，估出可貸額度和金額。

房屋三胎申請流程 3：審核評估

接著，借貸機構會評估出利率、期數、年限、還款方式等，做出詳細的貸款合約。

房屋三胎申請流程 4：簽約對保

雙方針對合約內容進行詳細確認並簽約，使合約生效。

房屋三胎申請流程 5：抵押設定

到地政事務所去設定這個第三順位的抵押權給借貸機構。到這邊，申辦作業就完成了，接著就是等待撥款。

房屋三胎申請流程 6：撥款

視申請管道而定，申請完成後 1 至 14 個工作天不等就可收到金額。

房屋三胎的 Q&A

Q1：房屋三胎申請大約需要花費多久時間？

房屋三胎申請所需的時間是 1 – 14 個工作天不等。

通常銀行作業比較久，對於急需用錢的人來說可能會來不及。融資公司約需 1 週。民間貸款公司主打「快速借款」，所以最快甚至可到 1 個工作天。

Q2：房屋三胎的房子可以買嗎？

購買房屋三胎的房子時，要尤其向賣家問清楚抵押權塗銷和售價的問題：

• 抵押權塗銷：還沒清償的房貸代表抵押權還沒塗銷。在沒塗銷的狀況下，如果房子買來了，買家自身可能會遇到銀行貸款辦不成的問題。所以必須向賣家討論抵押權塗銷的問題。
• 房屋售價：賣家欠了三胎再賣房，通常表示急缺資金，但這不代表他會因此賤價售出，反而可能為了償還貸款，而開出比行情高的價格。所以買房前確實了解房屋賣家的借款金額，並且比較售出價格，才不會多花了錢。

房屋三胎，緊急之餘更要謹慎

房屋三胎對於急需資金周轉的人來說，是個短期、便捷的借貸方法。不過因利率較高，又暗藏不少貸款詐騙，所以千萬要適當評估自身還款能力，確認房屋狀況，審慎選擇安全和有信用的借貸機構！