房貸寬限期是什麼？寬限期有多久？有什麼優缺點跟限制？

房貸寬限期是什麼？

房貸寬限期是指在房貸開始的前幾年內，貸款人只需要繳利息，而不需要繳房貸本金。當民眾向銀行申請房貸時，就可以選擇是否要使用寬限期。如果不要寬限期的話，則是一開始就要同時還本金和利息。

房貸寬限期試算

以實際的房貸試算來看，如果貸款人有 1000 萬房貸、利率 2%，並享有 3 年寬限期。在寬限期內，貸款人每月只需繳 16,667 元的利息，等到 3 年過後才開始繳本金。

如果選擇不要寬限期，以本息平均攤還來計算，即每個月繳納金額相同的方式，每個月利息加本金要還 36,962 元。跟有寬限期相比，不用寬限期的話，第一個月就要多繳 20,295 元。

這樣看下來，不難發現房貸寬限期，可以讓貸款人在前期喘口氣，不用在繳頭期款後，立刻就背上這麼重的每月債款，而這也是「寬限」的用意。

房貸寬限期有多久？

以各大銀行公布的房貸方案來看，多數銀行在辦理房貸時，通常只會給到 3 年的寬限期。

雖然民眾第一次最多只能辦到 3 年的寬限期，但之後民眾還是有機會跟銀行商談，將寬限期再延長 2 年，所以其實寬限期總共是 1 ~ 5 年。

房貸寬限期可以延長嗎？

房貸寬限期確實可以延長，貸款人在寬限期內可向銀行申請展延。而銀行會視房貸成數、房價走勢等因素，來考量整體風險，而決定是否核准。如果申請成功，就可以再延長 2 年。

萬一向銀行申請失敗了，也可以考慮利用轉貸來延長寬限期。轉貸是指將原本的房貸，轉移到其他家銀行的意思，通常銀行為了吸納客戶，會推出更優惠的方案。

因此，如果成功轉貸到其他銀行，就可以重新享有 1 ~ 5 年的寬限期，甚至有機會談到更加優惠的房貸利率。

房貸寬限期有什麼優點？

房貸寬限期對貸款人而言，可以讓屋主在圓買房夢之外，做更彈性、多元的人生規劃。

讓屋主短期內不會那麼容易被錢卡住，不論是新婚夫妻還是單身貴族，都能更踏實地買下心中的家。總體而言，房貸寬限期具有以下三大類優點：

減輕前期還款壓力

一般來說，買房需要準備至少兩成的自備款，想要在雙北市買房，就差不多需要準備 250 ~ 400 萬元左右。付掉一大筆頭期款後，難免有戶頭空虛的窘境，這時候就可以利用房貸寬限期，讓前幾年不會有那麼大的還款壓力。

彈性的資金規劃

房貸是一般人可以取得的最優惠貸款，利率比起信貸、車貸都低得多。因此，如果個人有完善的理財規劃，就可利用寬限期內不須還本金的期間，將資金做更多元的投資規劃或運用。

緩減換屋資金壓力

這幾年房價只漲不跌，薪水成長的速度追不上房價漲幅，所以與其一步到位，越來越多人會趁早買下符合預算的房屋，等到日後有能力時再換到理想的房子。

因此，想換屋但舊屋尚未出售時，屋主容易產生資金壓力，就可以透過寬限期來緩解。

房貸寬限期有什麼缺點？

房貸寬限期也並非全無缺點，帶來許多好處的另一面，也有相對應的不利之處。在跟銀行辦理房貸時，最好根據自身的財務狀況、人生規劃，考量以下提到的缺點，再來考慮是否要申請寬限期：

長期累積利息較高

如果使用到房貸寬限期，整體房貸要繳的金額，會比沒有寬限期來得多。這是因為前幾年都沒有還到本金，所以長期累積的利息金額會更高。

想要知道房貸利息金額怎麼看，就要了解房貸分為本息攤還、本金攤還兩種還款方式：

• 本息攤還：將房貸的本金跟利息平均攤在每月，每月還款金額固定，易於財務規劃，      但整體利息支出較多，是較常採用的還款方式。
• 本金攤還：將本金平攤在每月，每月償還本金固定，利息額外視本金餘額計算。整體

      支出較少，但前期月還款較多。

為了知道有沒有房屋寬限期，整體房貸的利息會差多少，以下將以 1000 萬房貸、2% 利率、沒有或有 3 年寬限期的條件，將兩者房貸支出整理成如下表格：

綜上所述，以本息平均攤還的方式，3 年寬限期會比沒有寬限期，多繳了 24 萬元；以本金平均攤還的方式，則是多繳了 30 萬元。

可以看出來，房貸寬限期只是寬限了還本金的時間，但卻會讓人繳更多利息。所以有些人從整體花費考量，認為房貸寬限期會造成更多利息支出，而選擇不採用寬限期。

後期房貸還款壓力大

另外，房貸寬限期因為前幾年不用繳本金，就等於是把還本金的時間壓縮了。同樣假設為借 1000 萬房貸 30 年，如果要享 3 年寬限期，就等於要在 27 年內還完本金；比不用寬限期，足足少了 3 年的時間。

雖然前面 3 年，只要繳利息負擔小；但從第四年開始，就要面對更沉重的本金還款了。所以說，房貸寬限期只是一種「暫時的寬限」，寬限結束後還是要面對房貸還款的壓力。

申請房貸寬限期需要什麼條件？

若想要申請房貸寬限期，需要符合以下條件，可以於事前自我評估：

• 年滿 20 歲的國民
• 過去與銀行往來信用正常者
• 購屋目的為自用住宅
• 購買的房屋大於 15 坪

簡單來說，就是要維持良好的信用紀錄，尤其是信用卡都有正常還款，無動用到循環利息。而且買的房子要用來自住，坪數也不能太小。如果自身信用、財務狀況不佳，或者是非自住目的、小套房等，就不一定能通過審核。

申辦房貸寬限期的限制

除了前段提到的申請條件之外，央行為了打房，抑制地產投資客炒房，所以對寬限期推出了管制措施。對於一般買房人，較主要的申辦限制有下列兩點，如有這些狀況就不能適用寬限期：

• 在六都購買第二戶房產
• 名下有超過兩戶房產

舉例來說，如果屋主在台北市已經有一戶房產了，要買第二戶時就不能適用；如果在基隆市買第三戶房子，貸款人也不能用房貸寬限期。

可以看出來，寬限期基本上是提供給首購或自住的便利，央行並不希望太多人用這個機制，來過度投資房地產。而且除了上述提到的基本條件、限制之外，各家銀行也有不同的規範，需要多加注意。

誰適合用房貸寬限期？

對房貸寬限期有了大概的認識後，就可以依據它的特性，來看看哪些族群適合使用寬限期。如果有買房需求的人，也可以藉此自我評估，來看房貸寬限期適不適合自己。

有裝潢、買車等需求

如果在買房後，預估會有其他大筆的支出，或者短期內資金流較緊張者，就可以善用房貸寬限期，來減輕自身的壓力。

畢竟，買房是許多人成家的第一步，買房後又往往要結婚、裝潢、買車等，光是結婚、買車可能就要分別花幾十萬，而裝潢一套公寓少說也要一、兩百萬，可見要用錢的地方實在太多了。

理財投資客

投資客也是會利用寬限期的一大族群，透過房產增值轉賣獲利，在等待升值、出售的期間內，寬限期可以大大降低持有房屋的成本。

如果本身擅長其他類型的投資，像是買賣股票，也可以在寬限期內，將手頭上的資金用於投資理財，只要投資的獲益能夠大於房貸的年利率，就會比把錢拿去還房貸，來得更加划算。

先買後換屋者

許多年輕人害怕追趕不上房價，怕等著等著就買不起房子了，還不如先買一個買得起的。等到預算足夠時，原有房屋會有機會增值，不只可以出售獲利，更可以此作為新房的自備款。這類換屋族就可以利用寬限期，來緩解舊屋出售前的資金缺口。

可預期未來收入成長者

如果對自己生涯有充分規劃，或者可以預見 3 ~ 5 年後，將有機會升職加薪、獲得紅利、獎金等，收入大幅成長的情況，也很適合運用房貸寬限期。讓前期收入有限時，可以過得比較輕鬆一些，等到收入高了再開始還本金。

房貸寬限期的常見問題

Q1：可以中途才申請房屋房貸寬限期嗎？

如果一開辦房貸時，沒有申請到寬限期，可以在中途跟銀行協商，但不一定可以成功申請到。

Q2：房貸寬限期越長越好嗎？

寬限期只是讓人短期間比較輕鬆，但因為有幾年沒繳本金，所以寬限期越長，總體累積的利息只會越來越多，還本金的時間只會更少。可見寬限期越長，不一定是好事。

Q3：可以在房貸寬限期內賣房嗎？

可以，但需要注意房地合一稅的影響，持有 2 年內稅率為 45%、持有 2 ~ 5 年稅率為 35%，而寬限期一般落就在 1 ~ 5 年，所以寬限期內賣房不一定會划算，需要加上稅率來考量成本。

Q4：跟銀行談房貸寬限期有什麼技巧嗎？

除最基本的信用紀錄良好外，因為銀行會評估貸款人的還款風險，所以可以提高自備款來降低貸款成數，增加如房地產／股票證券／儲蓄險保單等擔保品，或找在大企業、銀行工作的人作保。

Q5：房貸寬限期內可以提前償還本金嗎？

可以，但跟大多銀行簽訂房貸時，都會列有違約相關條款。因此，如果要提前償還本金，可能需要支付違約金，範圍落在提前償還本金金額的 0.5 ~ 1.5% 左右，具體視各家銀行規定及還款時間而定。

Q6：如果房貸寬限期滿了，卻無力還款怎麼辦？

最直接的方法是向原銀行申請展延，或將房貸轉貸至其他銀行，但其他銀行在辦理轉貸時，也會評估到貸款人的還款能力。所以在買房前，最好還是考慮清楚自己的財務狀況，以免日後還不起房貸。