【首購利率總整理】2024 銀行首購房貸方案、條件、利率比較

首購的定義是什麼？

首購是指「借款人名下無自有住宅」，只要借款人名下沒有自有住宅，就算是符合首購的資格。並不像一般字面上的想像，首購並不限定於第一次購買房子，而是重視「現在」名下有沒有房。

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首購的條件是什麼？

以現行各個首購房貸方案來看，首購的條件大致如下：

• 符合民法規定之成年年齡以上
• 借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者
• 曾經有購屋紀錄，但申請時名下無登記自有住宅
• 配偶、子女與個人名下皆無登記自有住宅，如有登記土地、工廠不算
• 個人與親友個別持有，或共同持有合計換算面積未滿 40 平方公尺的建物

綜上來看，就算自己以前買過房子，只要把房子賣掉的話，就還在首購的範圍內。但如果只是把房子過戶給配偶、子女的話，就不算是首購了。

如果自己或親人共同繼承了一個 30 平方公尺的套房，因為不滿 40 平方公尺，所以也符合首購的條件。假設自己或配偶、子女名下有土地或工廠，因為不是自有住宅，所以也算是首購。

首購利率怎麼看？

實際上，首購利率就跟其他房貸一樣，分為固定利率以及機動利率兩種。因為不同的利率計算方式會有影響，所以首購利率不能只是看數字高低，而是要了解這個方案採用什麼方式來計算利率，來幫助首購族思考是否划算。

固定利率

固定利率就跟字面上的意思一樣，不管幾年過去了、市場有什麼變化，當初跟銀行房貸利率談了多少就是多少，在整個房貸期間內利率是一個固定的 % 數。

好處是如果未來房貸市場，利率持續攀升，固定利率就不會受到影響，仍可以享有當初比較低的利率。壞處是萬一未來房貸利率走低，貸款人還是要繳當初較高的利率。

機動利率

機動利率主要收到央行升息、降息影響，可能會隨著時間改變利率 % 數，整體上機動利率會比較貼近當下市場的情況。假設央行升息，那麼貸款人的房貸利率可能就會提高，反之如果央行降息，房貸利率就可能下降。而機動利率又分為一段式及多段式兩種方式：

• 一段式機動利率：

整個貸款期間，銀行依照固定的公式來計算利率，基準利率可當作各家銀行的基礎利率，個人加碼利率則是依據貸款人條件調整出的數字。

一段式機動利率＝基準利率（浮動）＋個人加碼利率（固定）

在一段式機動利率的算法中，加碼利率是不會隨著時間變化的，只有基準利率會隨市場狀況變動。

• 多段式機動利率：

有些銀行會推出兩、三段式機動利率，提供貸款人多元的選擇，銀行依照時間區段調整個人加碼利率，整體利率會是前低後高的狀態。

多段式機動利率＝基準利率（浮動）＋個人加碼利率（浮動）

這是因為有一些買房的人初期經濟壓力大，或者是為了投資準備未來轉手，就會希望初期的利息壓力小一點，就可能會選擇多段式機動利率。

首購利率有什麼優惠嗎？

比起名下有房的人，首購買房的族群其實享有更多優惠的選擇，政府跟部分民間銀行都有相關的首購買房優惠措施。

政府首購優惠政策

政府提供的首購優惠政策，分為青年安心成家貸款及自購住宅貸款利息補貼兩種。

青年安心成家貸款

青年安心成家貸款常被叫作「青年首購」，是由八家公股銀行承辦的政策性優惠貸款方案（行政院在 2023 / 7 / 14 通過青年安心成家貸款精進方案，新青安貸款自 2023 / 8 / 1 上路，以下為調整後的內容）：

• 貸款成數：最高八成
• 貸款額度：最高 1000 萬元
• 貸款年限：最長 40 年，含寬限期 5 年
• 政府利息補貼：政府補貼一碼、銀行補貼半碼，共 1.5 碼，期限由 2023 / 8 / 1 至 2026 / 7 / 31 。
• 貸款利率：

為減緩升息對房貸利率的衝擊，青年安心成家貸款到 2024 年底前享有減半碼的優惠，三種計息方式減半碼後利率如下：

• 一段式機動利率：

按基準利率固定加 0.585%（目前為1.805%）機動計息。2021 年起新貸放案件，按基準利率固定加 0.555%（目前為 1.775%）機動計息。

• 二段式機動利率：

前 2 年按基準利率固定加 0.345% (目前為1.565%）機動計息，第3年起按基準利率固定加 0.645%（目前為 1.865%）機動計息。

• 混合式固定利率：

前 2 年採固定利率，首年依撥貸時基準利率固定加 0.525%（目前為 1.745%）固定計息；第 2 年依撥貸時基準利率固定加 0.625%（目前為 1.845%）固定計息；第 3 年起按基準利率固定加 0.645%（目前為 1.865%）機動計息。

自購住宅貸款利息補貼

政府每年 7、8 月開放申請自購住宅貸款利息補貼，供 2 年內購屋的族群減輕房貸壓力。申請人經政府審查通過後，自行向銀行辦理房貸並買房，由政府補貼部分貸款利息。可以跟青年安心成家貸款搭配使用。

民間銀行首購優惠方案

在政府政策之外，部分民間銀行會針對首購推出優惠方案。這些非政策性的一般首購房貸，跟同個銀行的非首購房貸相比，對於「首購」的定義可能更加寬鬆，如不限制配偶是否有自住宅，且可能會享有更好的利率、更長的寬限期等。

銀行自有的首購方案，尚無針對政府新青安貸款調整。

需要注意的是，政府利息補貼的是「銀行房貸利率」扣除「政府優惠利率」產生的利息差：

銀行一般首購房貸方案、利率整理

首購買房要注意什麼？

準備至少兩成自備款

因為通常銀行房貸額度最高只會到八成，所以貸款人最好要準備至少兩成自備款。而且如果是中古屋，房屋鑑價可能會更低，那就可能需要準備更多的自備款。

維持良好信用紀錄

貸款人的信用記錄對銀行核貸有很大的的影響，所以最好能維持良好的信用紀錄，避免核貸失敗。貸款人要準時全額繳納信用卡帳單，而非僅繳納最低應繳金額，避免產生循環利息，並避免使用分期、預借現金的功能。

可搭配自購住宅貸款利息補貼

不論是向公股銀行申辦青年安心成家貸款，還是向其他銀行申請一般的首購貸款，都可以搭配自購住宅貸款利息補貼，來減輕每月還款的壓力。

提前還款可能會有違約金

有些人可能會不想一直背房貸，或者不想繳那麼多利息給銀行，就進行提前還款。可是這樣銀行就會少收到利息，所以通常房貸方案都會有提前還款的相關規定，如果提前還款就可能會產生額外的違約金。

避免申請超過三家

每次向銀行申辦房貸，銀行為了知道信用狀況就會查聯徵。如果向超過三家銀行申請，查聯徵的次數超過三次，就會變成聯徵多查，而聯徵多查會讓銀行產生較多疑慮，因此可能會降低核貸成功率，所以最好避免申請超過三家銀行。

首購常見問題

Q1：夫妻首購怎麼算？

夫妻首購只看房貸借款人是誰而已，不管將房子登記在一方的名下，或是登記成分別共有，都不會有影響，因為首購只是看當下申請人有沒有符合資格。

Q2：夫妻首購要登記分別持有嗎？

不過夫妻首購房屋到底要登記在誰的名下？通常來說，分別共有的話兩人都有房屋的一部分，對雙方比較有保障。但如果只登記在其中一方名下，另外一個人未來仍可享有每人一次的「土地增值稅優惠稅率」。

Q3：升息對首購利率有什麼影響？

根據新聞報導，央行於 2023 再次升息，各大公股銀行、民間銀行紛紛調整房貸利率，導致首購房貸利率突破 2 % 大關。雖然青年安心成家貸款在 2024 年底前，仍享有減半碼的優惠，但 2024 年後不確定是否還會延續此方案。

Q4 ： 可以轉貸去政府的「青年安心成家貸款」嗎？

要先看原本的房屋貸款要有沒綁約，如果可以轉貸，還需在購買房屋的六個月內提出申請。但需注意，原貸款有寬限期，轉貸至其他方案，銀行實務上並不會一直給申請人寬限期，建議申請轉貸前確認好相關條款再進行轉貸。

Q5 ：政府的「青年安心成家貸款」可以更改利率嗎？

不能。青安貸款一經選定就不得更改；青安貸款分為：一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率，請謹慎評估自身的財務狀況再作選取。