房屋貸款利率解析：選擇最適合你的房屋貸款利率方案

尋找適合自己的房屋貸款利率方案並非難事。它不僅能夠影響每個月的還款金額，也將影響長期的財務規劃。

房屋貸款利率是什麼

房屋貸款利率就是購房向銀行借款時，每年支付給銀行的利息，決定每月還款和總費用。它分為固定和機動兩種。

固定利率在貸款期間不變，提供穩定的每月還款額；而機動利率會隨市場利率變化。選擇適合的利率需考量自身的財務狀況，以及個人對於風險的承受度。

房屋貸款利率的類型

選擇最適合自己的房屋貸款利率，需要了解不同貸款類型的利率結構。而選擇會影響月付款和總貸款成本，進而帶動未來不同的財務規劃。

不同的貸款類型有不同的利率結構，接下來將介紹有關於房屋貸款利率的所有類型：

固定利率

固定利率是一種在整個貸款期間，利率保持不變的貸款類型。

固定利率的公式為審核當時的基準利率加上合約利率。

這種利率可以讓借款人更好地規劃他們的財務，因為每月的還款金額在貸款期間內是固定的。固定利率貸款對於那些希望避免未來利率可能上漲的風險，並希望確定每月付款金額的借貸者來說非常理想。

固定型房貸

固定型房貸不會隨著央行的升、降息變動，但利率通常較機動式高。

目前沒有銀行提供固定型房貸，都是與機動利率混合變成混合式型，如政府的青年安心成家購屋優惠貸款，其中提供的混合型利率中，前兩年為固定「撥貸當時」的利率，第三年開始為機動利率。

機動利率

也是所謂的指數型房貸，其利率會根據市場條件的變化而改變。

這代表著月還款金額可能會上提高或減少。當市場利率下降時，選擇機動利率貸款的借款人將受益，因為他們的月還款額將減少。然而，如果利率上升，則每月的還款金額也會隨之上升。

而機動式利率也是目前房屋貸款的主流，其又可分為兩種利率形式：

指數型房貸（一段式利率）

每家指數型房貸可能會有些許不同，但通常都是平均國內大型銀行定儲存款利率，如富邦銀行便是取樣市占率前十五名的行庫，再扣掉最高以及最低利率的各兩家，以剩餘十一家銀行的平均值計算。

一段式利率為每家銀行的「基準利率」加上個人加碼利率，個人加碼利率為銀行評估申請人的財力、信用等狀況，所計算出的合理利率範圍。

指數型房貸（二段式利率）

二段式利率為目前房屋貸款市場的主流，特點為初期負擔的利息較一段式低，可以減緩資金壓力。而相對於前面利率的低負擔，申請人面對後面利率的增加，還是要做好財務規劃。

其計算方式如同一段式利率：基準利率加上個人加碼利率。而個人加碼利率的部分按照合約上所簽訂的年月會有所不同，例如前兩年的利率為 0.345% ，第三年開始的利率為 0.645% ，逐年上升。

混合式固定利率

混合式顧名思義就是上面兩者的綜合，每一階段的利率皆不相同，通常都是前低後高的形式，按照合約的不同可能會有多個階段，前期的利率多為固定型，之後才是機動型。

以青年安心成家購屋優惠貸款為例：第一年為撥貸當時基準利率加 0.525% ，第二年也是撥貸當時基準利率，但是利率變成加 0.625% ，第三年起按照當下基準利率加 0.645% ；前兩年為固定還款金額，第三年開始變為浮動。

階梯型房貸

階梯式還款與二段式最大的不同，就是最少分為三個階段。

第一階段為寬限期，第二階段與第三階段按照合約計算皆不相同；而大部份階梯型房貸的利率為逐年上升。

也有像是土地銀行的房貸階段式還款方案，第二階段自己選擇要償還多少本金，第三階段開始在依剩餘本金來計算利息平均攤還；依照第二階段自訂本金的不同，第三階段可能為上升或下降。

其他類型

除了單純購置房屋的以上三種貸款類型外，還有各種不同的房屋貸款。這些房屋貸款大多目的為將房屋做為可用資產，將其轉換成資金，給申請人理財或周轉專用，而這些房屋貸款的利率計算方式也大不相同：

抵利型房貸

借款人可以用存款利息來繳納貸款的利息，如果超額可以償還本金；存款利息也包含著股息、基金等收入。這代表著借款人可以透過投資規劃，有效減少本金來快速還款，從而達成降息的目標。

而此種房貸利率通常比一般房貸高 0.5 %以上，實際上的利息所得，還要加上被政府課徵所得稅等問題。在目前的市場中，僅有少數人選擇此方案來購置房屋。

理財型房貸

可以將房屋作為理財的工具。分為將已有房屋抵押拿出資金、或是部份抵押，另一部分為購屋貸款用，詳見理財型房貸。

理債型房貸

民間機構才有的理債型房貸，類似於銀行的「債務整合」。整合申請人的信用卡或車貸等所有債務，集中到新一筆房屋貸款上。利用還款年限長、利率低的房屋貸款帳戶，降低月付金額以及利息。

壽險型房貸

在購買房屋時，同時辦理壽險。只要因疾病、意外身故或失能時，無法繼續償還房貸，保險公司就會幫助償還銀行房貸，若有剩餘會支付給指定受益人。

房貸部份為一般房屋貸款，壽險依照合約可以一次繳納或分期繳納。

以房養老貸款

與我們一般所認知的房屋貸款不同，以防養老貸款是借款人將房屋抵押給銀行，銀行再按月支付養老金，合約到期或借款人過世後，原則上由房屋繼承人一次償還所有債務。

以玉山銀行為例：為一段式利率 2.45% 起機動計息；會從每月撥款金額扣除，最高不超過每月金額的 30 % 。

危老重建房貸

專門為危險、老屋重建的房屋貸款種類。貸款利率由個案分別評估，期限通常為五年，利息要按月計收，本金償還則依合約內容為準。

二胎型房貸

也就是銀行所稱的二順位房貸。

在名下的房屋已有貸款的情況下，向銀行再次申請貸款。此種貸款的目的是資金周轉或投資，通常利率為 1.99% 起跳。且銀行對於二胎房貸的風險評估高，並沒有寬限期，需要一開始就本息攤還。

房屋貸款的還款方式

選擇房屋貸款時，了解各種還款方式是相當重要的步驟。每種還款方式都有其獨特的特性和適用的情境，包括本息攤還、本金攤還等，這些都將影響在整個貸款期間所要支付的利息，進而帶動未來整體的財務規劃：

寬限期

寬限期是指從貸款發放日起，到開始需要還本付息之日之間的一段時間；通常為 2 ~ 5 年。在此期間，借款人只需要支付利息。寬限期可以給予借款人一些時間來調整他們的財務狀況，並開始準備進行本金和利息的還款。

本息平均攤還

就是將本金以及利息「平均」在貸款期間償還，每期償還的本和利都相同，為最常用的貸款償還方式。每月的攤還本金增加，攤還利息減少，達到平均的目的。可以透過相關銀行的網站進行試算。

本金平均攤還

本金平均攤還法是一種直接將本金平均，每個月還款加上利息。此種還款方式初期的金額高

昂，之後隨著逐漸償還而減少每月還款金額。可以透過相關銀行的網站進行試算。

計算公式為： 

• 每月本金還款：平均每月應攤付本金金額＝貸款本金 ÷ （貸款年期 × 12 ）。
• 每月應付利息：本金餘額 × （年利率 ÷ 12 ）

本金到期一次清償

這種還款方式是在貸款期間只需支付利息，然後在貸款到期時一次性還清全部本金。這種方式在貸款期間的月付款較小，但到期時需要有足夠的資金來償還所有本金，因此風險較高。一般購買房屋的貸款沒有此項，通常為短期商業融資專用。

計算公式為： 

• 每月應付利息：本金餘額 × （年利率 ÷ 12 ）。

循環動用型

為理財型房貸專用的利率計算方式，獲得額度後，有動用才計息。部份銀行可能會酌收動用的手續費，若是完全沒有使用，銀行可能會要求收回，若是要繼續使用則要支付管理費用。

計算公式為：

• 動用金額 × （利率 ÷ 365 ）× 天數。

抵利型

抵利型利率為抵利型房貸、部份理財型房貸的利率計算方式，通常利率會高於一般房貸，但透過提前還款，可能會達到省息的目的。

例如：小美透過投資獲得股利，存入抵利型帳戶，在扣除利息後還有餘額，接著在扣除本金。透過投資等手法，小美只用 10 年就將原本 30 年的房貸繳清，省下 20 年來的利息。

房屋貸款利率比較

同樣的房屋貸款類型，根據申請人的身份或條件還有不少的優惠；如銀行偏好在上市櫃公司上班的借貸人、政府對於首購族開放多種優惠條件。其中影響的利率更是大不相同。

房屋貸款各類常見管道

公股銀行房屋貸款利率比較

以下整理公股銀行三種管道的年利率：

以向台灣銀行貸款 2000 萬為例：

• 一般購屋：最高可貸 1,700 萬。寬限期 3 年，貸款期限為 30 年，利率 2.06% 計算：前 36 個月還款 34,333 元，結束後為 80,530 元。
• 安心成家：限制最高為 1,000 萬。寬限期 5 年，貸款期限為 40 年，利率 2.15% 計算：前 60 個月還款 35,833 元，結束後為 67,803 元。
• 公教房屋：最高可貸 1,700 萬。寬限期 5 年，貸款期限為 30 年，利率 2.06% 計算：前 60 個月還款 34,333 元，結束後為 85,356 元。

首購

以上三種管道，除了安心成家必要有首購資格外，其它房屋貸款可能也會要求首購條件，而首購最嚴格的定義為：

• 曾有購屋紀錄，但申請時名下沒有任何自住宅。
• 自身、配偶及未成年子女名下沒有自住宅。
• 個人與親友共同持有 40 平方公尺以下建物

而部分銀行的首購定義則僅為名下沒有任何房貸。

自購住宅貸款利息補貼

每年內政部會提供自購住宅補助。協助一定所得及財產標準以下，且 2 年內自購住宅並辦理貸款之家庭，提供「自購住宅貸款利息補貼」。申請時家庭成員不能正在接受政府的租金補貼，或承租社會住宅。

補貼年限最長為 20 年，含寬限期 5 年。特殊身份的利率為郵儲利率減 0.533 % 。不具特殊身分則為郵儲利率加 0.042% 。申請額度如以下：

• 臺北市：最高新臺幣 250 萬。
• 新北市：最高新臺幣 230 萬。
• 其它直轄縣、市：最高新臺幣 210 萬。

每年會有名額限制，此補貼採用「評點制」，根據特殊條件（身心障礙、弱勢家庭等）來篩選。

房屋貸款利率影響因素

房屋貸款利率除了銀行規定的基本數值外，還受到央行政策的影響，而個人加碼利率的部份為借貸人申請時的自身條件，又分為以下五種來調整：

信用評分

信用評分是銀行評估貸款的必要條件之一，根據申請人的過往還款歷史，財務狀況來評估此項貸款是否能夠承擔。通常信用評分較高的申請人，越容易過件；也更容易與銀行談相關的貸款利率。

而在跟銀行申請房屋貸款時，銀行會查詢一次聯徵報告，若是三個月內達成三個以上的聯徵多查紀錄，除了會扣信用評分以外，還會造成近期不容易過件。建議申辦相關銀行業務要控制好時程，以利自身的權利。

貸款期限

貸款期限是最直接影響貸款利率的主要因素，一般來說長期的貸款具有較高的利率，因為長期的貸款對銀行的風險較高。

長時間的信用風險，也就是借款人未能償還的風險，隨著時間的推移，借款人的債務可能變壞，或是房地產市場下跌，造成借款人未能及時填補，面臨損失從而影響銀行收取款項。

經濟狀況

經濟狀況也就是財力證明，也是購買房屋的首要條件。一般銀行對於穩定工作的族群，如軍公教、上市櫃公司員工的過件率高；而相對的自由業、創業者等銀行就不是這麼青睞。

穩定的薪轉帳戶為優先排行，接著才是自身的存款。舉例來說，一個擁有穩定公職的老師，儘管存款低於自由業者，老師仍然會比自由業者還容易申請房屋貸款。

而薪轉帳戶、存款評估完後，銀行才會審核借款人的負債，如信用貸款、車貸等多項債務。

物件位置

物件的地理位置能夠間接影響到房貸的利率。若購買的物業位於價值高且需求火熱的地區（如台灣的雙北），其房屋保值度或增值的潛力相對較高。

對於銀行來說，這種類型的房屋所帶來的風險較低，因為如果借款人未能償還貸款，銀行可以將房屋賣出，並有較高的機會回收全部的貸款本金。

同樣地，地處市區、交通便利、學區優良或鄰近各類便利設施的房屋，這些因素都可能提高房屋的價值，降低銀行的風險，並可能在申請房貸時獲得較低的利率。

台灣央行

台灣中央銀行（央行）通過貨幣政策，控制國內短期利率，從而影響整個經濟中的利率水平，包括房屋貸款利率。

當央行調高其所設定的基準利率時（也稱作「升息」），銀行的借款成本就會上升，因此銀行會傾向於提高他們對房屋貸款的利率。

相反的如果央行決定降低基準利率（也稱作「降息」），則銀行的借款成本就會下降，銀行就可能會將這種成本降低的好處傳給客戶，透過降低他們的貸款利率。

如何挑選適合的利率

並非選擇最低利率的房屋貸款才是首選，而是要考慮自身的財務狀況以及負擔能力。根據各種不同的情況來選擇最適合自己的房屋貸款利率，以下為三種重要評估：

根據個人財務狀況選擇

評估個人財務狀況是選擇房貸利率最重要的一環：

• 收入：穩定的收入是能否負擔房貸的基石。如果有穩定的工作和固定收入，那麼可能可以承受較長年限的房屋貸款。

• 存款：如果有充足的存款，即使在遇到經濟困難時，也可以用來支付房貸。此外如果有足夠的存款支付較高的頭期款，則可能可以獲得較低的利率，並且面對央行的升息也能應付。

• 債務：如果已經有其他債務（如信用貸款、車貸債務等），則可能需要選擇一種利率較低、還款壓力較小的房屋貸款。

預期未來收入的影響

如果預計在未來幾年內收入會有所提高，那麼可能可以承受後期較高的利率，後期再選擇調整為較高的利率。但跟銀行申貸時銀行並不會考慮申請人的未來性，相關貸款的利率計算方式要由申請人審慎評估。

考慮利率風險容忍度

在選擇利率時，要根據風險承受能力和未來收入的穩定性來考慮。如果需要穩定，則本息平均攤還可能更為適合；如果能承受一定的變動，則本金平均攤還可能是個不錯的選擇。

房屋貸款利率 Q & A 

哪家房屋貸款利率最低？

房屋貸款依照年限與還款方式的不同，各種利率皆有優缺：

房屋貸款利率太高怎麼辦？

如果房屋貸款利率提高，可以考慮轉貸至其它利率較低的銀行，或是進行原屋融資來周轉。

房屋貸款利率可以調降嗎？

部份房屋貸款前幾年為不可調降。可以調降之後，向銀行提出申請，銀行跟根據個案來審核借款人的條件以及貢獻度，給予合適的利率。並且如果銀行同意降息，可能會收取一筆手續費。

房屋貸款利率調整會通知嗎？

以雙方合約約定的方式告知，如未約定則以書面通知。如果銀行沒有通知借款人，升息時按照原利率繳款、降息時按照降息利率繳款。

升息一碼，房貸利率會增加多少？

升息一碼為加上 0.25% 。

舉例來說：如果原本房貸利率是 2%，那麼升息一碼後，新的房貸利率將會是 2.25% 。