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房屋貸款利率解析:選擇最適合你的房屋貸款利率方案
尋找適合自己的房屋貸款利率方案並非難事。它不僅能夠影響每個月的還款金額,也將影響長期的財務規劃。

房屋貸款利率是什麼
房屋貸款利率就是購房向銀行借款時,每年支付給銀行的利息,決定每月還款和總費用。它分為固定和機動兩種。
固定利率在貸款期間不變,提供穩定的每月還款額;而機動利率會隨市場利率變化。選擇適合的利率需考量自身的財務狀況,以及個人對於風險的承受度。
房屋貸款利率的類型

選擇最適合自己的房屋貸款利率,需要了解不同貸款類型的利率結構。而選擇會影響月付款和總貸款成本,進而帶動未來不同的財務規劃。
不同的貸款類型有不同的利率結構,接下來將介紹有關於房屋貸款利率的所有類型:
固定利率
固定利率是一種在整個貸款期間,利率保持不變的貸款類型。
固定利率的公式為審核當時的基準利率加上合約利率。
這種利率可以讓借款人更好地規劃他們的財務,因為每月的還款金額在貸款期間內是固定的。固定利率貸款對於那些希望避免未來利率可能上漲的風險,並希望確定每月付款金額的借貸者來說非常理想。
固定型房貸
固定型房貸不會隨著央行的升、降息變動,但利率通常較機動式高。

目前沒有銀行提供固定型房貸,都是與機動利率混合變成混合式型,如政府的青年安心成家購屋優惠貸款,其中提供的混合型利率中,前兩年為固定「撥貸當時」的利率,第三年開始為機動利率。
機動利率
也是所謂的指數型房貸,其利率會根據市場條件的變化而改變。
這代表著月還款金額可能會上提高或減少。當市場利率下降時,選擇機動利率貸款的借款人將受益,因為他們的月還款額將減少。然而,如果利率上升,則每月的還款金額也會隨之上升。

而機動式利率也是目前房屋貸款的主流,其又可分為兩種利率形式:
指數型房貸(一段式利率)
每家指數型房貸可能會有些許不同,但通常都是平均國內大型銀行定儲存款利率,如富邦銀行便是取樣市占率前十五名的行庫,再扣掉最高以及最低利率的各兩家,以剩餘十一家銀行的平均值計算。
一段式利率為每家銀行的「基準利率」加上個人加碼利率,個人加碼利率為銀行評估申請人的財力、信用等狀況,所計算出的合理利率範圍。
指數型房貸(二段式利率)
二段式利率為目前房屋貸款市場的主流,特點為初期負擔的利息較一段式低,可以減緩資金壓力。而相對於前面利率的低負擔,申請人面對後面利率的增加,還是要做好財務規劃。
其計算方式如同一段式利率:基準利率加上個人加碼利率。而個人加碼利率的部分按照合約上所簽訂的年月會有所不同,例如前兩年的利率為 0.345% ,第三年開始的利率為 0.645% ,逐年上升。
混合式固定利率
混合式顧名思義就是上面兩者的綜合,每一階段的利率皆不相同,通常都是前低後高的形式,按照合約的不同可能會有多個階段,前期的利率多為固定型,之後才是機動型。

以青年安心成家購屋優惠貸款為例:第一年為撥貸當時基準利率加 0.525% ,第二年也是撥貸當時基準利率,但是利率變成加 0.625% ,第三年起按照當下基準利率加 0.645% ;前兩年為固定還款金額,第三年開始變為浮動。
階梯型房貸
階梯式還款與二段式最大的不同,就是最少分為三個階段。
第一階段為寬限期,第二階段與第三階段按照合約計算皆不相同;而大部份階梯型房貸的利率為逐年上升。

也有像是土地銀行的房貸階段式還款方案,第二階段自己選擇要償還多少本金,第三階段開始在依剩餘本金來計算利息平均攤還;依照第二階段自訂本金的不同,第三階段可能為上升或下降。
其他類型
除了單純購置房屋的以上三種貸款類型外,還有各種不同的房屋貸款。這些房屋貸款大多目的為將房屋做為可用資產,將其轉換成資金,給申請人理財或周轉專用,而這些房屋貸款的利率計算方式也大不相同:

抵利型房貸
借款人可以用存款利息來繳納貸款的利息,如果超額可以償還本金;存款利息也包含著股息、基金等收入。這代表著借款人可以透過投資規劃,有效減少本金來快速還款,從而達成降息的目標。
而此種房貸利率通常比一般房貸高 0.5 %以上,實際上的利息所得,還要加上被政府課徵所得稅等問題。在目前的市場中,僅有少數人選擇此方案來購置房屋。
理財型房貸
可以將房屋作為理財的工具。分為將已有房屋抵押拿出資金、或是部份抵押,另一部分為購屋貸款用,詳見理財型房貸。
理債型房貸
民間機構才有的理債型房貸,類似於銀行的「債務整合」。整合申請人的信用卡或車貸等所有債務,集中到新一筆房屋貸款上。利用還款年限長、利率低的房屋貸款帳戶,降低月付金額以及利息。
壽險型房貸
在購買房屋時,同時辦理壽險。只要因疾病、意外身故或失能時,無法繼續償還房貸,保險公司就會幫助償還銀行房貸,若有剩餘會支付給指定受益人。
房貸部份為一般房屋貸款,壽險依照合約可以一次繳納或分期繳納。
以房養老貸款
與我們一般所認知的房屋貸款不同,以防養老貸款是借款人將房屋抵押給銀行,銀行再按月支付養老金,合約到期或借款人過世後,原則上由房屋繼承人一次償還所有債務。
以玉山銀行為例:為一段式利率 2.45% 起機動計息;會從每月撥款金額扣除,最高不超過每月金額的 30 % 。
危老重建房貸
專門為危險、老屋重建的房屋貸款種類。貸款利率由個案分別評估,期限通常為五年,利息要按月計收,本金償還則依合約內容為準。

二胎型房貸
也就是銀行所稱的二順位房貸。
在名下的房屋已有貸款的情況下,向銀行再次申請貸款。此種貸款的目的是資金周轉或投資,通常利率為 1.99% 起跳。且銀行對於二胎房貸的風險評估高,並沒有寬限期,需要一開始就本息攤還。
房屋貸款的還款方式
選擇房屋貸款時,了解各種還款方式是相當重要的步驟。每種還款方式都有其獨特的特性和適用的情境,包括本息攤還、本金攤還等,這些都將影響在整個貸款期間所要支付的利息,進而帶動未來整體的財務規劃:
寬限期
寬限期是指從貸款發放日起,到開始需要還本付息之日之間的一段時間;通常為 2 ~ 5 年。在此期間,借款人只需要支付利息。寬限期可以給予借款人一些時間來調整他們的財務狀況,並開始準備進行本金和利息的還款。
本息平均攤還
就是將本金以及利息「平均」在貸款期間償還,每期償還的本和利都相同,為最常用的貸款償還方式。每月的攤還本金增加,攤還利息減少,達到平均的目的。可以透過相關銀行的網站進行試算。



計算公式為:
- 每月本金還款:平均每月應攤付本金金額=貸款本金 ÷ (貸款年期 × 12 )。
- 每月應付利息:本金餘額 × (年利率 ÷ 12 )
本金到期一次清償
這種還款方式是在貸款期間只需支付利息,然後在貸款到期時一次性還清全部本金。這種方式在貸款期間的月付款較小,但到期時需要有足夠的資金來償還所有本金,因此風險較高。一般購買房屋的貸款沒有此項,通常為短期商業融資專用。
計算公式為:
- 每月應付利息:本金餘額 × (年利率 ÷ 12 )。
循環動用型
為理財型房貸專用的利率計算方式,獲得額度後,有動用才計息。部份銀行可能會酌收動用的手續費,若是完全沒有使用,銀行可能會要求收回,若是要繼續使用則要支付管理費用。
計算公式為:
- 動用金額 × (利率 ÷ 365 )× 天數。
抵利型
抵利型利率為抵利型房貸、部份理財型房貸的利率計算方式,通常利率會高於一般房貸,但透過提前還款,可能會達到省息的目的。
例如:小美透過投資獲得股利,存入抵利型帳戶,在扣除利息後還有餘額,接著在扣除本金。透過投資等手法,小美只用 10 年就將原本 30 年的房貸繳清,省下 20 年來的利息。
房屋貸款利率比較
同樣的房屋貸款類型,根據申請人的身份或條件還有不少的優惠;如銀行偏好在上市櫃公司上班的借貸人、政府對於首購族開放多種優惠條件。其中影響的利率更是大不相同。
房屋貸款各類常見管道
一般房貸 | 新青年安心成家房貸 | 公教房屋貸款 | |
條件 | 民法成年 18 歲以上。 | ||
對象 | 不限。 | 借款人、配偶、未成年子女名下無自助宅。 | 公、教人員;不含試用人員以及約聘僱人員 |
利率 | 1.935% 起。 | 1.775% 起。 | 依照中華郵政二年定儲機動利率加 0.465% 。 |
年限 | 通常為 20 ~ 30 年。 | 最長 40 年。 | 最長 35 年。 |
公股銀行房屋貸款利率比較
以下整理公股銀行三種管道的年利率:
台灣銀行 | 土地銀行 | 彰化銀行 | 第一銀行 | 華南銀行 | 兆豐銀行 | 合作金庫 | |
一般購屋 | 2.06% 起 | 2.9%起 | |||||
青年安心成家購屋優惠貸款 | 2.15% 起 | 2.21% 起 | 1.94% 起 | 2.21% 起 | 2.162% 起 | 2.15%起 | 2.08%起 |
公教房屋貸款 | 2.06% 起 | 2.15% 起 | 依照個案調整 | 無提供 |
以向台灣銀行貸款 2000 萬為例:
- 一般購屋:最高可貸 1,700 萬。寬限期 3 年,貸款期限為 30 年,利率 2.06% 計算:前 36 個月還款 34,333 元,結束後為 80,530 元。
- 安心成家:限制最高為 1,000 萬。寬限期 5 年,貸款期限為 40 年,利率 2.15% 計算:前 60 個月還款 35,833 元,結束後為 67,803 元。
- 公教房屋:最高可貸 1,700 萬。寬限期 5 年,貸款期限為 30 年,利率 2.06% 計算:前 60 個月還款 34,333 元,結束後為 85,356 元。
首購
以上三種管道,除了安心成家必要有首購資格外,其它房屋貸款可能也會要求首購條件,而首購最嚴格的定義為:
- 曾有購屋紀錄,但申請時名下沒有任何自住宅。
- 自身、配偶及未成年子女名下沒有自住宅。
- 個人與親友共同持有 40 平方公尺以下建物
而部分銀行的首購定義則僅為名下沒有任何房貸。
自購住宅貸款利息補貼
每年內政部會提供自購住宅補助。協助一定所得及財產標準以下,且 2 年內自購住宅並辦理貸款之家庭,提供「自購住宅貸款利息補貼」。申請時家庭成員不能正在接受政府的租金補貼,或承租社會住宅。
補貼年限最長為 20 年,含寬限期 5 年。特殊身份的利率為郵儲利率減 0.533 % 。不具特殊身分則為郵儲利率加 0.042% 。申請額度如以下:
- 臺北市:最高新臺幣 250 萬。
- 新北市:最高新臺幣 230 萬。
- 其它直轄縣、市:最高新臺幣 210 萬。
每年會有名額限制,此補貼採用「評點制」,根據特殊條件(身心障礙、弱勢家庭等)來篩選。
房屋貸款利率影響因素

房屋貸款利率除了銀行規定的基本數值外,還受到央行政策的影響,而個人加碼利率的部份為借貸人申請時的自身條件,又分為以下五種來調整:
信用評分
信用評分是銀行評估貸款的必要條件之一,根據申請人的過往還款歷史,財務狀況來評估此項貸款是否能夠承擔。通常信用評分較高的申請人,越容易過件;也更容易與銀行談相關的貸款利率。
而在跟銀行申請房屋貸款時,銀行會查詢一次聯徵報告,若是三個月內達成三個以上的聯徵多查紀錄,除了會扣信用評分以外,還會造成近期不容易過件。建議申辦相關銀行業務要控制好時程,以利自身的權利。
貸款期限
貸款期限是最直接影響貸款利率的主要因素,一般來說長期的貸款具有較高的利率,因為長期的貸款對銀行的風險較高。
長時間的信用風險,也就是借款人未能償還的風險,隨著時間的推移,借款人的債務可能變壞,或是房地產市場下跌,造成借款人未能及時填補,面臨損失從而影響銀行收取款項。
經濟狀況
經濟狀況也就是財力證明,也是購買房屋的首要條件。一般銀行對於穩定工作的族群,如軍公教、上市櫃公司員工的過件率高;而相對的自由業、創業者等銀行就不是這麼青睞。
穩定的薪轉帳戶為優先排行,接著才是自身的存款。舉例來說,一個擁有穩定公職的老師,儘管存款低於自由業者,老師仍然會比自由業者還容易申請房屋貸款。
而薪轉帳戶、存款評估完後,銀行才會審核借款人的負債,如信用貸款、車貸等多項債務。
物件位置
物件的地理位置能夠間接影響到房貸的利率。若購買的物業位於價值高且需求火熱的地區(如台灣的雙北),其房屋保值度或增值的潛力相對較高。

對於銀行來說,這種類型的房屋所帶來的風險較低,因為如果借款人未能償還貸款,銀行可以將房屋賣出,並有較高的機會回收全部的貸款本金。
同樣地,地處市區、交通便利、學區優良或鄰近各類便利設施的房屋,這些因素都可能提高房屋的價值,降低銀行的風險,並可能在申請房貸時獲得較低的利率。
台灣央行
台灣中央銀行(央行)通過貨幣政策,控制國內短期利率,從而影響整個經濟中的利率水平,包括房屋貸款利率。
當央行調高其所設定的基準利率時(也稱作「升息」),銀行的借款成本就會上升,因此銀行會傾向於提高他們對房屋貸款的利率。
相反的如果央行決定降低基準利率(也稱作「降息」),則銀行的借款成本就會下降,銀行就可能會將這種成本降低的好處傳給客戶,透過降低他們的貸款利率。
如何挑選適合的利率

並非選擇最低利率的房屋貸款才是首選,而是要考慮自身的財務狀況以及負擔能力。根據各種不同的情況來選擇最適合自己的房屋貸款利率,以下為三種重要評估:
根據個人財務狀況選擇
評估個人財務狀況是選擇房貸利率最重要的一環:
- 收入:穩定的收入是能否負擔房貸的基石。如果有穩定的工作和固定收入,那麼可能可以承受較長年限的房屋貸款。
- 存款:如果有充足的存款,即使在遇到經濟困難時,也可以用來支付房貸。此外如果有足夠的存款支付較高的頭期款,則可能可以獲得較低的利率,並且面對央行的升息也能應付。
- 債務:如果已經有其他債務(如信用貸款、車貸債務等),則可能需要選擇一種利率較低、還款壓力較小的房屋貸款。
預期未來收入的影響
如果預計在未來幾年內收入會有所提高,那麼可能可以承受後期較高的利率,後期再選擇調整為較高的利率。但跟銀行申貸時銀行並不會考慮申請人的未來性,相關貸款的利率計算方式要由申請人審慎評估。
考慮利率風險容忍度
在選擇利率時,要根據風險承受能力和未來收入的穩定性來考慮。如果需要穩定,則本息平均攤還可能更為適合;如果能承受一定的變動,則本金平均攤還可能是個不錯的選擇。
房屋貸款利率 Q & A
哪家房屋貸款利率最低?
房屋貸款依照年限與還款方式的不同,各種利率皆有優缺:
臺灣土地銀行 | 臺灣中小企業銀行 | 臺灣銀行 |
---|---|---|
1.935% ~ 2.88% 起 | 1.935% 起 | 一般戶:2.689% 起 特定條件最低:1.935% 起 |
合作金庫商業銀行 | 第一商業銀行 | 華南商業銀行 |
分段式:第一年 2.636% 起,第二年起 2.846% 起 一段式:2.746% 起 |
1.935% ~ 4.00% | 1.935% 起 |
滙豐(台灣)商業銀行 | 瑞興商業銀行 | 臺灣新光商業銀行 |
一般型房貸:1.935% ~ 2.765% 抵利型房貸:2.11% ~ 3.19% 理財型房貸:2.35% ~ 2.92% |
分期攤還型:依本行核定利率計息。 週轉型:本行定儲指數利率加計1.34% 起,機動計息。 |
一段式:2.31% 起 分段式:第 1~12 個月 2.06% 起;第13 個月起 2.36% 起 |
板信商業銀行 | 三信商業銀行 | 聯邦商業銀行 |
指數型房貸利率 = 季(月)定儲利率指數、固定加碼利率 | I(季定儲利率指數)+1% 起 | 1.96% 起 |
台北富邦商業銀行 | 國泰世華商業銀行 | 高雄銀行 |
2.17% ~ 4.47% | 2.07% 起 | 2.25% 起 |
兆豐國際商業銀行 | 王道商業銀行 | 渣打國際商業銀行 |
1.935% 起 | 1.99% ~ 3.96% | 優先理財客戶:1.935% 起一般戶:2.005% 起 |
玉山商業銀行 | 凱基商業銀行 | 星展(台灣)商業銀行 |
一段式利率 1.94% ~ 3.14% 起 | 1.935% 起 | 1.94% 起 |
台新國際商業銀行 | 安泰商業銀行 | |
2.07% 起 | 依本行「指數型房貸」利率機動調整 |
若想要比較房貸利率細節,可參考:各大銀行房屋貸款利率與相關資訊
房屋貸款利率太高怎麼辦?
如果房屋貸款利率提高,可以考慮轉貸至其它利率較低的銀行,或是進行原屋融資來周轉。
房屋貸款利率可以調降嗎?
部份房屋貸款前幾年為不可調降。可以調降之後,向銀行提出申請,銀行跟根據個案來審核借款人的條件以及貢獻度,給予合適的利率。並且如果銀行同意降息,可能會收取一筆手續費。
房屋貸款利率調整會通知嗎?
以雙方合約約定的方式告知,如未約定則以書面通知。如果銀行沒有通知借款人,升息時按照原利率繳款、降息時按照降息利率繳款。
升息一碼,房貸利率會增加多少?
升息一碼為加上 0.25% 。
舉例來說:如果原本房貸利率是 2%,那麼升息一碼後,新的房貸利率將會是 2.25% 。