理財型房貸的全方位探索：解鎖你的房產價值

理財型房貸是什麼

理財型房貸就像房子變成一個能取錢的「金庫」。如果需要資金周轉或投資時，這種貸款就能從「金庫」取出資金。不同銀行或金融機構對其有不同名稱，如循環型、活用型、回復型與透支型等，但目的都是提供靈活的資金運用。

對於有投資需求或現金流問題的人來說，理財型房貸是個好工具。雖然利率比一般房貸高，卻可以進行投資理財產生額外的獲利，但投資失敗造成無法償還時，銀行可能會拿走房屋，所以確認還款能力以及了解風險是申請前必須做的功課。

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理財型房貸跟一般房貸的差別

理財型房貸與一般房貸的差異主要在於其使用目的和運用方式：

• 一般房貸：用於買房或翻新。如果缺乏資金，可以向銀行申請，然後在數十年內償還。銀行會根據收入、信用和工作穩定性來評估還款能力。需要支付部分房價作為頭期款，利率通常較低，可能為固定或隨市場利率變動。

• 理財型房貸：讓有房者把房子抵押，向金融機構借錢來投資。目的不是買房，而是利用房產價值來賺取更高的回報。這種貸款需要申請人擁有大部分或全部的房產。利率較高，因此需要確保投資回報能抵消高利率，否則可能會失去房子。

理財型房貸與房屋增貸比較

兩者都是以房屋作為抵押向銀行貸出錢來使用，主要區別在於貸款的用途和還款的靈活性。房屋增貸通常用於具體的需求，如改善生活品質或教育投資，而理財型房貸則更專注於利用現有的資產進行更廣泛的投資。

選擇何種貸款要看申請人的狀況與需求來決定：

理財型房貸的類型

理財型房貸為一種靈活運用房屋價值的貸款方式，為需要資金進行投資或財務規劃的人提供方便。根據具體的使用方式與還款條件，理財型房貸又大致分為以下類型，實際上的定義依各銀行為主。

循環型房貸

循環型房貸也稱為透支型房貸，是理財型房貸的一種。這種貸款方式允許擁有房產的人將其房產的部分價值轉換成現金，用於投資或其他理財需求。該房貸的靈活性在於隨時使用和還款。

例如：小明有一棟價值 1000 萬的房屋，銀行審核後提供 75% 的貸款成數，即可將最多 750 萬的金額變成循環型貸款額度，小明可以隨時動用這筆額度來借款。如果他的房屋尚有 300 萬的未還貸款，那麼 750 萬就要扣除這 300 萬，小明實際上可以使用的金額則為 450 萬。

回復型房貸

回復型房貸是理財型房貸的一種，它結合了一般房貸和循環型房貸的特性。這種貸款方式允許借款人在還款後再次借款已還的本金額度，因此它對於需要靈活運用資金的借款人來說非常有利。

以小美為例，小美向銀行貸款 1000 萬。一年後還款了 100 萬。這 100 萬隨即變成循環額度，可以隨時再次借用。也就是說每當小美還款時，她的循環額度就會增加。

活用型房貸

活用型房貸也是理財型房貸的一種，主要是抵利型房貸與循環型房貸的結合。抵利型房貸部分可以讓借款人的存款利息用來抵減房貸的利息，而多餘的存款利息可以直接扣減貸款本金，達到省息的效果。

比方説，小惠向銀行貸款 1000 萬，其中 800 萬是抵利型貸款， 200 萬則設定為循環型貸款的額度。這樣的話不論小惠還款多少，她可以動用的金額也只有 200 萬，因為抵利型貸款與循環型貸款是兩種不同的貸款。

而此處循環帳戶的部分，需要按月繳納本金和利息。如果小惠決定取出使用循環型貸款的額度，那麼她還需要繳納這部分額外的利息。

理財型房貸的特點

理財型房貸提供了靈活性和利息節省兩大優點；主要適用於需要臨時周轉或投資的人。它的主要特徵是當貸款額度未被動用時，借款人無需支付任何利息，這與一般貸款自審核日起計息的方式有所不同。

理財型房貸的核心概念是利用房貸產生的現金流進行其他投資，如股票、基金或其他金融產品，以期獲取高於房貸利率的回報，從而賺取利差。

然而此貸款方式並非沒有風險。如果投資回報未能達到預期或市場環境變差，可能導致需要支付的利息增加。因此使用理財型房貸進行投資的借款人，需對市場有深入的理解並謹慎評估風險。

利率

理財型房貸通常的利率會比一般的房屋貸款高一些，同時可借到的金額（貸款成數）約比一般房貸少一成。且每年都需要進行續約，整個貸款期限最短為 1 年，最長則可達 30 年。

各種型態的理財型房貸，例如回復型和活用型等，通常沒有「寬限期」，這意味著借款人在貸款合約成功簽約後，需要立刻開始支付本金和利息。值得注意的是，如果借款人在貸款期間的收入或信用狀況變差，可能將無法續約。

動用計息

循環型房貸利率的計算方式為：借款金額 × （年利率 ÷ 365 日） × 天數。

若小明有額度 100 萬的理財型房貸，循環帳戶動用的利率為 2% 。動用其中的 10 萬，經過 30 日還款，則利息為 10 × ( 2 ÷ 365 ) × 30 ＝164 元，可以透過永豐銀行理財型房貸試算來計算。

限制用途

理財型房貸讓申請人透過資產產生現金流，並投資於其他領域，但這類貸款通常設有特定使用限制。最明顯的限制是資金不得用於房地產相關投資。

在申請時，金融機構會詢問並審核貸款的使用目的。若日後發現資金未按申報使用，如直接匯款到其他房產帳戶，則可能全數收回貸款。

儘管市場上流傳有透過提現或多次轉帳規避此限制的方式，但金融機構通常能檢測並阻擋這種行為。若資金達五百萬以上，可能引起政府關注並派員調查。因此申請理財型房貸時，需誠實申報資金使用目的。

平均地權條例

理財型房貸的限制用途為不能拿來再投資房地產，而 2023/7/1 實施的平均地權條例更有多項修法，雖前段說明不少案例透過：

• 該筆資金在兩個以上的帳戶間流動或轉帳
• 透過 ATM 現金取款再匯至房產帳戶

以此來規避限制用途，但新法實施後相關法規會更加嚴格。若被視為炒房行為，則將重罰 100 萬至 5,000 萬元。

首購

有些銀行對於首購的定義為沒有任何房貸。而對於已還清債務的房屋進行理財型房貸，雖然是隨借隨還的以日計息方式，但同樣算是正在貸款中；只要申請人名下有任何房屋相關的貸款，就不算具有首購條件。

各家銀行理財型房貸方案

各家銀行的理財型房貸內容皆不相同；會出現名稱相同而內容不同的情況。申請時依照各家銀行所報條件為準，一般稱為理財型貸款大致有以下三種分類：

• 循環型房貸：渣打銀行的理財型房貸（循環型），只能以已清償貸款的房屋作申請。
• 回復型房貸：玉山銀行的理財型房貸，根據已償還金額，轉成循環額度隨時動用。
• 活用型房貸：花旗銀行的活用型房貸，將房屋價值的部分額度固定為循環利率。

方案整理

以公股銀行為例：

如何申請理財型房貸

於各家銀行或民間機構申請理財型房貸，大致需要準備以下文件：

1. 貸款申請書：各銀行申請文件。
2. 身分證明文件：身分證以及第二證明文件（駕照、健保卡等），有些機構僅需影本。
3. 戶口名簿或戶籍謄本：戶口名簿需要現住人口有詳細記事版本。
4. 房屋稅單及地價稅單：證明房屋有繳納一定相關期限。
5. 名下房產證明：土地及建物所有權狀與影本暨登記簿謄本。
6. 財力證明：如最近一年繳納綜合所得稅資料，薪轉帳戶等。

理財型房貸的申請條件

理財型房貸的申請條件因貸款機構而異，但大致上最低申請年齡為民法規定 18 歲；不需要法定代理人同意，自己申請貸款。借款人需要有足夠的信用分數和財力證明以符合標準。信用分數、信用卡的還款歷史也會被審核。

不同的貸款機構可能對借款人的職業類別有所限制。一些機構可能較偏好固定收入的工薪族，對於創業者或是自由業者會有嚴格條件。此外借款人必須提供明確的資金運用計劃，例如投資的具體項目和預期的回報等。

房屋地點也是一項重要的考量因素，例如位於雙北的房屋由於其價值穩定，對銀行而言風險較低，因此可能較易獲得理財型房貸的合約。而該房屋的面積、建築物狀況等也會影響到貸款的審核結果。

理財型房貸的申請流程

整個過程可能需要數周時間，而實際時間則取決於銀行的審核速度以及借款人提供資料的完整性。大致的申請流程如下：

1. 申請：檢附相關資料向銀行提出申請。
2. 徵信鑑價：銀行將進行徵信審查，並對於申請資料作評估調查，同時對房屋進行鑑價。
3. 審核：銀行審核評估結果，包括借款人的信用狀況、還款能力以及貸款的用途等。
4. 簽約對保：若申請通過，銀行將會提供貸款合約，借款人需簽訂並完成對保手續。
5. 不動產設定：進行抵押權設定，費用通常需要申請人負擔。
6. 保險 (火險、地震險)：借款人需要為抵押的房屋投保火險與地震險，並維持保險有效期直到房貸完全清償為止。
7. 借款額度設定：銀行將設定相關的循環額度條件。

理財型房貸的申請費用

申請理財型房貸時，除了開辦費以外，還有抵押權設定費，以及依銀行要求對房屋進行各類保險，如火災以及地震險等，並且每筆循環貸款帳戶每年還需要一定的保管費。

• 開辦費用： 辦理貸款需要負擔的費用，為 0 ~ 20000 元。
• 管理費用：一年一約，每年的循環利率管理費用為 500 ~ 5000 元左右。
• 展期費用：若超過半年沒有動用循環額度，銀行也許會告知關閉此循環帳戶，若要持續使用可能會收取 5000 元上下的費用。
• 抵押權設定：網路或臨櫃至各地政事務所申請，貸款金額的千分之一，還需要書狀費用 80 元。
• 房屋強制險：火險以及地震險，費用約是 1850 元左右。

理財型房貸常見問題 Q & A

Q1：理財型房貸可以借多久？

理財型房貸被視為短期貸款，每年需進行一次合約更新。它的期限通常可以從最短的 1 年延伸到最長的 30 年。每年銀行會評估借款人的信用和財力狀況，確認是否能繼續負擔貸款。

在貸款期限結束後，如果借款人仍有資金需求，可以選擇再次申請，但需要支付新一輪的費用。同樣的借款人也可以選擇將這筆貸款轉移到其他銀行進行。

Q2：理財型房貸可以買房嗎？

一般情況下，借款人會先選擇使用一般房貸（指數型房貸）來購買房屋，等到貸款已繳付半年或更長時間後，再將貸款轉為理財型房貸。

此外許多銀行在提供理財型房貸時會明確規定，該循環額度不得用於購買房地產，理財型房貸主要是為了讓借款人有資金周轉、投資其他非房地產的項目。

Q3：要如何動用理財型房貸

借款人可以透過銀行存摺、 ATM 晶片金融卡或者網路銀行進行操作，隨時取出或還款，簡便易操作。大部分銀行甚至提供 24 小時的操作服務，讓借款人能夠依據自身的財務需要，靈活地調動資金。

Q4：一般房貸可以轉成理財型房貸嗎？

可以，一般的房貸可以轉換為理財型房貸。但要注意轉貸的條件通常會要求最少已繳付六個月的房貸。另外在進行轉換的時候，可能需要支付一些相關費用，例如提前清償的違約金等。

因此在決定是否進行轉貸前，應詳細研讀貸款合約的內容，或者直接向貸款機構詢問相關細節，以避免產生額外的費用或者違約的情況。

Q5：理財型房貸需要擔保人嗎？

不用。理財型房貸通常不需要擔保人。銀行在審核理財型房貸申請時，主要會參考申請人的信用狀況和財務狀態，而且也不得要求提供擔保人。

如果申請人的信用評分或財務情況不佳，為了增加申請的成功率，可以自行尋找擔保人。儘管銀行不會要求提供擔保人，但也不會拒絕申請人提供擔保人的情況。