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房屋轉貸是什麼？優缺點、申請流程一次看懂！
房屋轉貸是什麼？
房屋轉貸就是將房貸從原本的銀行，轉移到另一間銀行，像房貸搬新家一樣。轉貸的目的是得到更好的貸款條件，包含較低的利率、延長貸款期限等。
舉例來說，小明原本是跟 A 銀行辦理房貸，還錢的對象是 A 銀行。轉貸到 B 銀行之後，小明原本還沒還清、欠 A 銀行的錢，會由 B 銀行還清給 A 銀行，而小明還錢的對象就會接著變成 B 銀行。
圖／JKL SEO 編輯團隊
房屋轉貸的利率是多少？
房屋轉貸的利率大概落在 1.69% 到 2.5% 之間。
關於各家銀行的房屋轉貸方案和利率，可參考全台灣銀行的房屋轉貸方案表（最新內容請以各家銀行公告為主）。
利率除了因銀行而異之外，還會依申貸人的信用條件、財務狀況等個人條件，以及房屋價值決定。
房屋轉貸的成數是多少？
房屋轉貸的成數（額度）通常最高是 8.5 成，也就是〔鑑價結果 x 85% = 借貸金額〕。
但實際上仍然會依照房屋鑑價結果、評估個人信用狀況和財務狀況等來決定。
房屋轉貸的還款年限是多久？
房屋轉貸後還款年限通常會拉長，大多落在 20 到 30 年之間。而由於各家銀行的轉貸方案有所不同，像是星展銀行推出的限時轉貸方案，就提供長達 40 年的還款年限。
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房屋轉貸的申請條件是什麼？
房屋轉貸的申請條件主要是成年、信用狀況和財務狀況正常，除了適用特定條件的房貸方案之外（例如首購方案、公教人員方案等）。
以永豐銀行的轉貸申請條件為例：
而過件與否、貸款內容——包含成數、利率、還款期限等——就視申貸人的信用和財力狀況而定了。
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房屋轉貸的申請流程
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房屋轉貸流程 1：找到適合的銀行，並繳交申請文件
房屋轉貸之前，最重要的是先找到適合的新銀行：除了考量房貸的利率之外，也須考慮適合的房貸方案、優惠條件等。
不過轉貸利率實際上會因借款人的狀況和條件而異，再加上網路上可查到的資訊較模糊，所以其實有不少和銀行商討的空間。
所以建議可先選定幾家銀行的方案，跟行員諮詢詳細內容後再仔細比對，選出最適合自己的銀行和方案。
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決定好銀行之後，就可以開始準備申請文件了。
以永豐銀行為例，轉貸所需申請文件是：
不同銀行所需申請文件會有些不同，申請轉貸之前可和行員多確認。
房屋轉貸流程 2：銀行審核、評估
提交轉貸申請文件之後，就要等待銀行審核評估。
銀行審核的依據包含：
銀行在評估上述項目後，會決定貸款成數、貸款金額、貸款利率、還款方式和年限等貸款內容。
房屋轉貸流程 3：簽約對保
房屋轉貸審核通過後，銀行會安排申貸人一起確認、核對貸款詳細內容，並簽合約。
簽約對保的過程中，各方主要做的事是：
而簽約對保的目的，是要保護雙方的權益，並確認後續撥款、還款的流程，對銀行與借貸人來說都是非常重要的一個環節。
房屋轉貸流程 4：設定第二位抵押權人
與轉貸銀行（新的銀行）完成房屋轉貸簽約後，就剩下抵押權設定。
房屋抵押權設定是指，借款人要申請房貸時，需將房子作為擔保品，設定抵押權給債權人（銀行）。而持有抵押權者的銀行，就是抵押權人。例如小明辦房貸向 A 銀行借款，那 A 銀行就是小明房子的抵押權人。
辦理房屋轉貸後，借款人變成要還款給轉貸銀行（新的銀行）；而在原有銀行欠的債務，就需要透過將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人，讓轉貸銀行代償繳清欠款。
舉例來說，小明打算把房貸從原本的 A 銀行轉貸到新的 B 銀行，B 銀行將先變成小明的第二位抵押權人，並代替小明把原本欠 A 銀行的貸款繳清。
房屋轉貸流程 5：到地政事務所辦理塗銷
等轉貸銀行代償繳清貸款後，借款人需要到原有銀行索取清償證明，表示已經把欠這間銀行的錢還清了。
最後借款人再到地政事務所辦理塗銷，也就是清除原有銀行對自己房屋擁有的抵押權，並轉換給轉貸銀行（新的銀行），讓它成為第一位抵押權人，完成後就只要繳款給新的轉貸銀行即可。
辦理塗銷需要攜帶的文件是：
房屋轉貸的優缺點
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房屋轉貸的優點
房屋轉貸優點 1：獲得更優質的利率
當原本借房貸的銀行，提供的利率已經明顯高於市場的行情、或一直無法跟原本的銀行談到理想的利率時，就可以考慮房屋轉貸到有更低利率、優質條件的銀行。
房屋轉貸優點 2：延長還款年限
通常房屋貸款的年限在 20 到 30 年之間，寬限期也大多只有 3 到 5 年。如果申貸人在還款過程中手頭上有點緊、或有其他的安排，以致需要延長繳款的寬限期或是年限，但跟原本的銀行談不到好的條件時，就可以考慮房屋轉貸到其他銀行來延長年限。
寬限期是什麼？
寬限期就是房貸只需要繳利息的一段期間，通常是房貸前期的 1 到 5 年不等。
繳房貸時一般都是償還本金和利息。但是當申貸人手頭較緊、較無法完整繳款又不希望遲繳時，就可利用寬限期進行緩衝，先只繳利息，等寬限期結束後再恢復成償還本金和利息的模式。
房屋轉貸的缺點
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房屋轉貸的缺點 1：申請流程較耗時
房屋轉貸等於是幫房貸換新家，所以申請房貸的整個流程都要重新跑一遍。
轉貸的流程甚至會比第一次申貸時更麻煩，因為還需要處理原本貸款銀行的清償、塗銷、設定抵押權人等步驟，除了要跑很多地方外，審核的時間也較長。
房屋轉貸的缺點 2：額外費用不少
在辦理轉貸的過程中，會產生不少額外的費用，包含：
房屋轉貸額外費用表／JKL SEO 團隊整理
| 收費單位 | 額外費用項目 |
|---|---|
| 原本貸款的銀行 | 提前清償違約金 |
| 轉貸的新銀行 | 貸款手續費、管理費、房屋鑑價費用、徵信費 |
| 代書機構 | 文件代書費用、相關設定代書費用 |
| 政府機構 | 政府規費、文件費用、塗銷費、登記費、書狀費、工本費、閱覽費等 |
其中不同的銀行或方案，會收取各式手續費。
以中國信託的房屋轉貸為例，就需收取基本的開辦費 6500 元、代償費 2000 元。
房屋轉貸、增貸、轉增貸的比較
房屋轉貸通常是為了更低的房貸利率；房屋增貸是為了提高貸款的額度；房屋轉增貸則是同時享有低利率和貸款額度的提升。
轉貸、增貸和轉增貸的比較表／JKL SEO 團隊整理
| 房屋轉貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | |
|---|---|---|---|
| 貸款方式 | 新貸款取代舊貸款 | 原貸款之下再增加貸款額度 （若房屋價值有提高） |
新貸款取代舊貸款，並增加貸款額度 （若房屋價值有提高） |
| 貸款銀行 | 新貸款銀行 | 原貸款銀行 | 新貸款銀行 |
| 借貸額度 | 房屋鑑價結果的 8.5 成左右 | 房屋鑑價結果的 8 – 8.5 成 | 房屋鑑價結果的 8 – 8.5 成 |
| 優點 | 利率更好 延長還款年限 |
提升貸款額度 申請流程簡單快速 |
利率更好 延長還款年限 提升貸款額度 |
| 缺點 | 審核嚴格 申請流程複雜，審核慢 不少額外費用 |
審核嚴格 | 審核最嚴格 申請流程複雜，審核慢 不少額外費用 |
| 適合對象 | 想享有更低利率者 | 房屋價值提高者 信用紀錄良好者 |
想享更低利率者 房屋價值提高者 信用紀錄良好者 |
房屋轉貸注意事項
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房屋轉貸注意事項 1：考慮轉貸成本
在考量房屋轉貸時，除了看見新銀行較低的利率外，也要考慮轉貸的成本。
像是不同的手續費、徵信費、代償費等額外費用，或是跑各家銀行辦理、等待貸款通過的時間成本，都要一起納入考量。
確保轉貸到新銀行後省下的利息低於轉貸的成本，才值得做房屋轉貸。
房屋轉貸注意事項 2：注意房屋的價值
在申請房屋轉貸之前，建議先自行查詢房價行情，或跟銀行詢問看看，以大致判斷借貸金額，看是否值得轉貸。
申請房屋轉貸後，銀行會重新做房屋鑑價。如果鑑價結果不如預期的高，則能借到的金額恐怕不理想，就不值得做房屋轉貸。
房屋轉貸注意事項 3：短期內申請次數不可太多
但如果短時間內申請太多次，像是 3 個月內有 3 次新業務申請的紀錄，就會影響到信用了，進而導致轉貸申請過件率低。
所以建議可以先挑選幾間轉貸銀行諮詢、試算看看，真的談到合適的方案再正式申請轉貸。
房屋轉貸常見問題
Q1：房貸多久可以轉貸？
房屋轉貸通常是在房貸 3 年後辦理。因為大部分銀行在房貸還款的前 3 年都有綁約，這時申請房屋轉貸會需要多繳一筆清償違約金，換算下來如果高於轉貸後能省下的利息，就比較不適合在這時期轉貸。
Q2：申請房屋轉貸要花多久時間？
房屋轉貸從申請到撥款，大約需要 2 到 4 周。
如果再加上後續索取清償證明、到地政事務所辦理塗銷等，整個過程至少要一個月。
所以如果急用錢，可能較不適合透過房屋轉貸借錢。
Q3：房屋轉貸有還款寬限期嗎？
有，房屋轉貸通常有 1 到 3 年的寬限期。
以富邦銀行為例，房屋轉貸享有最長 3 年的寬限期。
Q4：房屋轉貸會影響信用分數嗎？
不會。
申請轉貸時，只要短時間內不要申請太多次，就不會影響信用；而在核貸後，只要有準時繳款，就不會對信用分數產生負面影響，反而能累積良好的還款紀錄。
Q5：政府優惠房貸可轉貸嗎？
不適用。
以政府 2023 年 8 月上路的青年安心成家購屋優惠貸款（簡稱「新青安」）來說，新青安方案只適用新貸戶，轉貸戶無法享有利率補貼。
申請房屋轉貸失敗怎麼辦？
房屋轉貸的替代方案：二胎房貸
想利用相同房子再次申請房貸，但房屋增貸、轉貸都失敗時，可以考慮二胎房貸。
二胎房貸是指利用已申貸一次的房屋，在房屋有殘值的情況下，再次向銀行或民間貸款業者申請房貸，使同個房子有第二順位抵押權人。
需要留意的是，因為二胎房貸對銀行或民間貸款公司來說風險較高，利率也因此較高，所以建議妥善評估還款能力，再選擇適合自己的借款方案。
二胎房貸與房屋轉貸比較表／JKL SEO 團隊整理
