抵押權設定是什麼？有哪兩種類型？抵押權設定申請流程、注意事項

抵押權設定的目的是為了保障借貸雙方的權益，以不動產做為擔保品抵押，使債權可以獲得擔保。

當欠款人無力償還負債時，那麼債權人就可以依法向法院申請執行拍賣不動產，且拍賣後所得價金給債權。

除此之外，抵押權設定的目的還有以下 3 點：

1. 保護債權人的權益。
2. 預防債務人變動擔保品。
3. 債權人順位。

下文也將仔細說明抵押權設定對於債權人和債務人的影響。

保護債權人的權益

在一般借款人具有還款能力、能夠定期還錢的情況下，不動產的所有人，也就是借款者，仍然可以正常使用被作為擔保品的不動產。

舉例來說，小明新婚購入新房，和妻子一起入住。

但由於小明沒辦法一次付清買房所需要的錢，因此就以該新房做為抵押品，向銀行申請房貸。

如果小明在償還房貸的期間，都有按時繳納債務，那麼小明和妻子，就仍然能夠在新屋中繼續生活，不會受到任何影響。

不過要注意的是，抵押設定完成後，就代表債權人擁有擔保品的抵押權。

因此，當貸款人沒有辦法償還負債，銀行就可以按照民法的規定向法院申請實行抵押權，也就是拍賣被當作抵押品的不動產。

拍賣後的金額也會優先還給債權人。

預防債務人變動擔保品

借貸者在擔保品像是房屋或土地的抵押權設定期間，不能出現對該不動產進行任何變賣、轉送或更改的行為，也就是預防借錢的人變動擔保品。

如此一來，一方面是當民眾無力償還債務時，仍然還有擔保品可以法拍兌現。另一方面則同時保障了債權人的權益。

債權人的順位

台灣民法的規定是「物權優於債權的效力」。

物權就是指，不受他人的介入和影響，就能夠直接支配某物的權利。

例如，阿如能夠自由的使用自己的電腦，而不受他人的影響和拘束，這就是阿如的物權。

而債權則是出借人能夠在司法上向借款者請求給付的權利。

簡單來說，小婷向小蓉借了 3 萬元，並白紙黑字寫下借條，但後來小婷卻遲遲不願意還錢，那麼小蓉就可以走司法途徑，要求小婷還款。

因此，物權優於債權的意思是，如果一個不動產上，物權和債權同時並存，那麼無論兩者成立的時間先後順序是什麼，物權都能比債權還更早實現。

抵押權又是擔保物權的一種，因此擁有抵押權的人就會比只有普通債權人，更早得到價金。

也就是說，抵押權人擁有優先受償權，當抵押物被法拍後，抵押權人就能夠排在第一順位，優先被分配到還款。

除此之外，一個擔保品也可能會有多個債權人，所以當擔保品被拍賣後，所得到的金額就會依序分配給第一順位、第二順位⋯⋯的人。

舉例來說，小花、小草和小土都是一棟房屋的債權人，小花是擁有房屋抵押權的債權人，小草是第三順位債權人，小土則是第二順位債權人。

當這間房屋被法拍後要分配拍賣的款項，小花就會有優先分配的權利，因為他是第一順位債權人，若分配後仍有餘額，就會再依序分配給小土和小草。

抵押權設定的種類和時效

抵押權又被分為「普通抵押權」以及「最高限額抵押權」，兩者除了抵押時效不同外，其對於債權的擔保範圍也不同。

下面將會詳細分別介紹兩種抵押權的內容，以及比較兩者之間的差異是什麼。

普通抵押權

依照民法第 880 條規定，以抵押權作為擔保的債權，如果遇到請求權因時效消滅，仍然可以在 5 年內行使抵押權，但是如果已超過 5 年，則該抵押權則會消滅，債權人就無法再向法院申請拍賣，行使抵押權。

請求權簡單來說就是能夠要求某人做某事的權利。

例如，當小芳借給小如 50 萬元時，小芳對小如就有償還這 50 萬元的請求權。

而依照民法第 125 條，請求權在 15 年內沒有執行的話就會消滅。但即使債權的請求權消滅，抵押權人還是可以在 5 年內，申請實行抵押權。

舉例來說，當小花向金融機構借款，並且以一間房子為擔保品去做抵押設定，但是經過 17 年後，小花仍未償還這筆債務，並主張債權的請求權時效已經消滅，所以拒絕還款。

但由於民法規定，時效消滅的 5 年內，債權人也就是金融機構，還是可以申請實行抵押權，因此金融機構仍可以向法院申請拍賣做為抵押品的房子，並以所得的價金來清償小花的欠款。

普通抵押權只擔保「現在」已經發生的債權，也就是說，其擔保的債權金額是固定的，是針對該次貸款所做的抵押設定，只要該筆債務清償完畢後，這個抵押權就無效了。

舉例來說，小美在最初在設定抵押權時，約定的擔保債權金額是 300 萬元，那表示小美向銀行或金融機構借貸的金額是 300 萬元。

如果小美無法按照約定償還債務，那麼債權人也就是銀行就可以向法院申請，被設定為抵押品的不動產。拍賣後所得到的價金，就會拿來清償小美積欠銀行的金額，而銀行在求償時，除了可以要求償還貸款金額外，還能夠要求另外償還其他費用，像是違約金、利息等。

但若是小美在期限內，償還了所借的 300 萬元，那麼普通抵押權就會消滅。

最高限額抵押權

最高限額抵押權擔保的範圍，除了現在發生的債權外，也包含過去以及未來會發生的債權，其所採取的是債權最高限額，包含本金、利息、違約金等在內。

也就是說，債權人和債務人在抵押設定前，會先約定一個最高的額度，且如果在設定的金額範圍內增貸，都不需要再次設定抵押。

且當民眾無力償還貸款，銀行要行使抵押權時，就只能求償當時所設定的金額。

舉例來說，小芳在將自己名下的不動產作為擔保品，向銀行申請貸款，並設定最高限額抵押權，其設定的額度為 2,000 萬元。

那在此筆貸款清償期到期之前，如果小芳想要申請房屋增貸，且增貸總金額不超過 2,000 萬元，那麼小芳就不需要重新辦理抵押設定。

若小芳 2 年後已經還了 300 萬，但卻無力再繼續還款時，銀行就能夠申請法拍抵押品，並最多能求償 2,000 萬 – 300 萬 = 1,700 萬元的還款。

另外，依照民法第 881 之 15 條規定，即使抵押權所擔保的債權之請求權因為時效而消滅，最高限額抵押權人依然可以行使抵押權。

但要注意的是，如果時效消滅已超過 5 年，且在這 5 年內也沒有實行抵押權的話，那麼該債權就會變成普通抵押權所保障的範圍。

例如，小華以自己名下的不動產做為抵押品，向金融機構設定最高限額抵押權 1,000 萬元。但 15 年後依然無法清償該筆債務，則雖然債權的請求權已經消滅，但金融機構依然有抵押權。

在請求權消失的 5 年內，該抵押權仍然是最高限額抵押權。假設小華過去已經償還了 600 萬元但後來卻無力償還時，金融機構就能夠申請法拍，其所能得到的最高償還總金額就會是 1,000 萬 – 600 萬 = 400 萬元。

一旦請求權消失 5 年後，此貸款就會脫離最高限額抵押權的範圍。

也就是說，小華這筆 1,000萬元的負債，會變成普通抵押權，銀行若申請法拍，除了能夠要求清償這 1,000萬元的貸外，還能夠要求另付額外的費用、利息和違約金。

也就是說，這筆貸款小華需要償還的金額總共可能會超過 1,000萬元。

最高限額抵押權和普通抵押權的差別

申請抵押權設定需要的文件

當要申請抵押設定時，就會需要檢附以下 5 種資料。

1. 土地登記書。
2. 抵押權設定契約書。
3. 土地、建物所有權狀。
4. 申請人身分證明文件和印章。
5. 義務人印鑑證明。

1. 登記申請書

想要抵押權設定，就需要先填妥土地登記申請書。

而申請書也可以在內政部地政司表單下載區的網頁上取得。

2. 抵押權設定契約書

契約書上面需要詳載抵押物，也就是不動產的詳細資訊。

另外，有關於貸款的金額、利率和還款方式，也必須要記載在抵押權設定契約書上。

抵押權設定契約書除了可以親自到地政事務所領取外，也可以用線上下載的方式獲得。

3. 土地、建物所有權狀

抵押權設定，就是將不動產作為擔保品。

所以在申請時也需要提供不動產，如土地或建築物等的所有權狀。

以此來保證此擔保品的權屬狀況。

4. 申請人身分證明文件和印章

不同類型的申請者，需要檢附的身分證明文件也有所不同。

以下列出 5 種申請人在申請抵押設定需要附的證明文件。

1. 自然人：身分證、戶口名簿影本、戶籍謄本。
2. 外國人：國籍證明文件，如居留證或護照。
3. 華僑：華僑身分證明書。
4. 法人：法人登記證明文件和代表人的資格證明。
5. 公司：公司設立登記表或抄錄正本、影本。

5. 義務人印鑑證明

義務人是指提供擔保物的人。

當義務人無法親自到場核對身分時，就需要附上他的印鑑證明。

若是抵押權的人是金融機構的話，申請時就不需要附上義務人的印鑑證明。

抵押權設定申請方式有哪些？

民國 109 年時，內政部為了便民，開放民眾要申辦抵押權設定時，可以跨縣市辦理。

因此，目前在全台，共有 5 種方式能夠申請抵押權設定。

1. 臨櫃申請
2. 跨所申請
3. 跨縣市收辦
4. 跨縣市代收
5. 網路申請

臨櫃申請

民眾可以直接前往不動產所屬地區的地政事務所申辦。

舉例來說，小圓有一房產在台北市大安區，而小圓需要申請抵押權設定。

則小圓可以直接到大安區的地政事務所申辦。

跨所申請

登記抵押權設定，也可以在不動產所屬縣市的任一個地政事務所申請。

但如果是超過 10 連件的大宗案件以及不屬於跨所項目連件辦理的情形就沒有辦法跨所申請。

跨縣市收辦

如果抵押權人是銀行等金融機構，民眾可以在全台灣的任何一間地政事務所申辦抵押權設定。

跨縣市代收

民眾可以到各縣市的機關登記並送件。

代收的地政事務所人員會核對送件的身分。

接著再將申請書和其他相關文件以郵遞的方式送交到土地管轄所辦理。

等案件辦理完成後，會再將相關文件寄還給申請人。

網路申請

如果民眾是委託地政士或律師代理申請的話，代理人需要以自然人憑證或工商憑證進入內政部數位櫃台系統。

之後需要輸入申請資訊產製網路申辦用申請書和電子簽章。

申請人確認文書內容無誤後，用電子簽章簽名，再由律師或地政士線上送件。

如果還有其他應檢附的紙本文書，也需要另外繳件給土地管轄所。

申請抵押權設定的流程是什麼？

1. 向申辦貸款的金融機構提供擔保

民眾需要先向申辦貸款的金融機構申請貸款，並提供其土地或房屋作為擔保品。

在此階段，你也需要審慎評估申貸方案的額度、利率和年限是否合理，以及能不能滿足目前的需求。

2. 簽署抵押權設定契約書

當確定申貸方案以及擔保品沒有問題後，民眾與金融機構就能夠簽署抵押權設定契約書。

契約書上除了要詳載貸款額度、利率和年限外，也需要被作為擔保品的房屋或土地之相關資訊。

3. 攜帶契約書面資料到地政事務所申請登記

當登記申請書、抵押權設定契約書、土地建物所有權狀、申請人身分證明和其印章、義務人印鑑證明等需附上的文件都準備好後。

民眾可以自己親自去地政事務所申請登記。

也有些人會選擇委託代書或律師代辦。

4. 完成設定後，會收到他項權利書，表示完成登記

當設定的程序完成後，民眾地政事務所寄發的他項權利書。

只要收到即代表這次的抵押權設定已經完成。

辦理抵押權設定需要的費用

當要去地政事務所辦理抵押權設定時，就會需要支出相關的費用。

1. 規費
2. 書狀費
3. 代書費

1. 規費

一般來說，最大筆的規費支出就是抵押權設定規費。

地政事務所會按照民眾向銀行設定的抵押權金額，收取千分之一的設定規費。

舉例來說，阿華向銀行設定的金額是 320 萬。

那麼阿華在設定抵押時，就需要繳納 3,200,000 × 0.001 = 3,200 元。

2. 書狀費

書狀費是以張計價，一張 80 元。

所以如果你的不動產筆數較多，那麼權利證明書也會比較多張，相對來說也需要繳納比較多的書狀費。

3. 代書費

有些人會選擇自己完成申辦抵押權設定。

但也有些人會委託代書代辦，而代書費則會因為代書辦理的項目而有所不同。

一般收費大約會在 4,000 – 6,000元不等。