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什麼是民間二胎？
民間二胎是指民眾拿已經貸款過的同一房產，再向不同的民間金融機構借款。
又可以被稱為民間房屋二胎、民間二胎房貸、民間二順位房貸和民間次順位房貸。
已經設定抵押過一次的不動產，會因為民眾向民間貸款公司申請二胎房貸，而出現第二順位債權人。
也就是說當民眾無力償還債款、不動產被法拍時，該民間金融機構的債權清償會是排在第二位。
民間二胎是申貸人以名下擁有的房屋殘值，再次設定抵押給民間貸款公司，以此獲得資金。
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民間二胎的申請管道有哪些？
除了銀行外，其他申請二胎的管道都被視為民間金融機構。
民眾大致可以從以下 3 種管道申辦民間二胎。
- 融資公司
- 代書
- 當鋪
1. 融資公司
辦理融資型民間二胎的公司，和銀行一樣，都是股票上市公司。
在申請上需要透過經銷商送件。
審核貸款上則和銀行類似，送審資料會需要房貸繳息、聯徵報告、財力證明等，但相對來說融資公司的審核標準還是比較寬鬆。
若民眾向民間融資公司申請二胎房貸，還款方式是本息攤還，利率則是坐落在 7% – 14% 之間。
2. 代書
代書型民間二胎的放款方式由民間金主出資。
民間金主可能是企業大老闆、投資客或是大公司，也就是說，只要手握一定的資金，那無論是個人或是公司，皆能承做代書型民間二胎。
3. 當鋪
過去民間當鋪多是以典當物品、支票貼現為主要工作，但是近幾年開始，當鋪也開始承辦民間二胎房貸的業務。
根據當鋪業法第 11 條，當鋪的年利率不能超過 30% 。
而無論是銀行、融資公司或代書，借貸的利率上限都要遵守民法 205 條所規定的，不得超過 16% 。
所以若以利率來看，當鋪的上限幾乎是其他借貸管道的一倍。
民間二胎房貸的額度是多少？
基本上，民間二胎只要房子有足夠殘值，就有一定的貸款空間。
除此之外，額度的多寡，也需要視申辦機構所決定的貸款成數而訂。
另外，不動產坐落的區域、鑑價淨值、第一順位借款金額、土地增值稅、房屋是否被查封、訴訟和禁止轉移等，也會影響最後可貸額度結果。
且若申辦的管道不同，其機構所給的額度上限也會不盡相同，目前貸款成數從 80% – 120% 皆有公司在承做。
以貸樂融為例，最高額度會在 500 萬元內，成數則在房屋市值的 120% 內。
民間二胎房貸的利率是多少？
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民間二胎房貸的利率通常是因房屋現有殘值而有所不同。
雖然房屋殘值是民間機融機構決定利率的最重要因素，但是其在估算時，仍然會依據該不動產的屋齡、物件狀況和所處地段做出調整。
也就是說，如果民眾所持有的不動產在經過一胎房貸後，仍有較高的殘值，那麼這個不動產對於民間貸款公司來說會更有價值，且風險也較低，因此利率也會隨之降低。
每個民間貸款公司的利率，會因為估價方式以及願意承擔的風險大小而有些許差別，但大致上坊間的行情是落在 10% – 20% 之間。
不過民眾也需要注意，根據民法第 205 條，當約定利率超過 16% 時候，就屬於違法的範疇，超過的部分是無效的。
民間二胎的利率為什麼比較高？
承辦第一次房屋貸款的銀行，是第一順位債權人，也就是俗稱的一胎。
而二胎就是指承辦第二次貸款的金融機機構是第二順位債權人。
只有在第一家銀行的債權清償後，第二順位的金融機構的債權才能被清償。由於承辦二胎的公司需要承擔較高的風險，因此相對利率較高。
舉例來說，小明有一間房子，市價被估為 1000 萬。他一胎貸款向 A 銀行借貸 880 萬，目前只還了 100 萬，還積欠 A 銀行 780 萬，二胎貸款又向 B 民間貸款公司借貸 100 萬。
如果小明已經無力償還房貸，房子法拍後以 830 萬截標，假設付完稅金後還剩下 790 萬，那麼就需要先清償欠 A 銀行的 780 萬，剩餘的 790 萬 – 780 萬 = 10 萬，則是償還給 B 民間機構。
也就是說，民間二胎借出的 100 萬，最後只收到 10 萬的還款，剩餘的 90 萬不一定能夠拿回來。
另外，民間二胎利率相對來說會高於銀行的原因大約有 2 個：
- 民間貸款公司核貸的標準跟銀行相比，較為寬鬆。在這個情況下，民間機構所承擔的風險又更大，也因此利率會比較高。
- 民間金融機構的金主，基本上都是私人或民間公司以自己的資金放款，所以跟資金大、風險承受能力高的銀行相比，民間二胎公司的資金就會較高。
民間二胎還款方式
民間二胎的還款方式通常會有 2 種。
- 本利均攤。
- 單還利息。
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１. 本利均攤
本利均攤是指每月都得償還部分本金加上利息，且每期的月付金都相同。
而這種還款方式則和一般民眾向銀行申貸後的還款方式一樣。
另外，民間二胎的還款方式若是本利均攤，那就會需要綁約。
也就是說會有一定的償還期限，雖然跟只還利息的還款方式相比，利率會比較低，但相對來說月付金就會較高。
當民眾在合約所規定的年限間都有按時還款，那等到時間到期後，貸款也就全數還清。
２. 單還利息
單還利息是指每月只償還利息，而本金則不用每個月都還，只需要有能力時再償還本金。
單還利息也是民間二胎常見的還款方式，其特點就是不需要綁約，但是利息會稍高。
此種還款方式的月利率大約會是 1% – 3% ，所以較適合短期之內急需用錢者，若資金是要長期周轉，就會較不合適以此種方式還款。
民間二胎 V.S 銀行二胎
民間二胎和銀行二胎皆有優缺點。
民眾可以依據自身的需求判斷自己比較適合以哪種管道申請二胎房貸。
民間二胎
民間二胎優點
-
- 房屋鑑價高、貸款成數高
銀行在預估房價時，會因為風險過高，所以估價時會偏向保守，有時也會低於時價登錄的價格。
但是民間貸款公司相對來說給出比較高的鑑價因為會即時更新房屋和土地的市價，並參考該不動產周邊已成交之物件的實價登陸，且貸款最高成數也可以做到 110% – 130% 之間。
- 對信用要求標準低、過件率較高
由於民間二胎貸款在審核上會更加寬鬆，所以無論是負債比大於 22 倍，又或者是信用紀錄不良好有狀況的人，若是有資金需求的民眾仍然可以嘗試民間二胎。
- 申辦快速
民間二胎的申請和審核速度，通常會比銀行還要快，因為若民眾向銀行申請二胎房貸，會需要 2 – 3 週才能跑完整個流程。但若是民間機構，基本上都能夠在申請的當週完成。
民間二胎缺點
- 申辦管道複雜
能夠申辦民間二胎的管道有融資公司、代書和當鋪，只要有資金就能夠承做二胎房貸。
因此會有許多素質不一的民間公司能讓民眾選擇，在這之中可能也會出現一些心懷不軌的業者想要趁機騙取高額錢財，因此民眾必須在申辦前細心挑選申請民間二胎的管道。
- 利息相對較高
二胎房貸的核貸方在債權上是第二順位，所以如果民眾無力償還時，辦理二胎的金融機構也會面臨拿不到錢的風險，因此二胎業者會收取比較高的利息，以此保障自身的權益。
銀行二胎
銀行二胎優點
- 利率低
銀行二胎所收取的利率相對於其他申請民間二胎的管道來說是較低的，通常年利率會坐落在 2% – 6% 之間。
- 收費、合約清楚
與某些民間二胎貸款公司不同，銀行在辦理二胎房貸時，會白紙黑字的將需要收費的內容以及合約條文列清楚。另外，在二胎房貸的資訊上銀行也較為公開。
銀行二胎缺點
- 審核門檻較高、過件率低
因為承辦二胎房貸的風險會比較高，所以銀行為了降低需要承擔的風險，在審核上嚴格以對，在這個情況下，民眾去銀行申辦二胎房貸也較容易被婉拒。
- 審核時間較長
若向銀行申辦二胎房貸，那從申請到核貸整個流程跑完，大約會需要 2 – 3 週才能結束，所以民眾需要等待的時間會較長。
民間二胎與銀行二胎比較
| 項目 | 民間二胎 | 銀行二胎 |
|---|---|---|
| 房屋條件 | 房屋持分不完整仍可直接貸款， 不需要所有持分人同意 |
只承作一二胎房貸 持份產權不完整時 ，需取得所有持分 人同意 |
| 貸款年利率 | 10% – 20% | 2% – 6% |
| 貸款額度 | 不限，視房屋殘值而定 | 最高 300 萬元 |
| 房屋成數 | 房價 80% – 130% | 上限是房價 85 % |
| 還款期限 | 不限 | 1 – 15 年 |
| 撥款速度 | 最快核貸後可當天撥款 | 約 7 – 14 個工作天 |
| 還款方式 | 本利均攤 單還利息 |
本利均攤 |
| 優點 | 審核標準低 適合短期週轉 |
利率低 適合長期週轉 |
| 缺點 | 利率較高 需找到合法正派的貸款公司，否則易被騙 |
審核標準嚴格 不易成功申貸 |
誰適合申請民間二胎貸款？
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1. 信用分數低、負債比過高的人
銀行在核貸時，十分看重申請人的負債比 (Debt Burden Ratio, DBR) 以及聯徵報告。
當申貸人信用分數較低或是無法正常按期還款時，銀行會因為認為借款給這個人風險較高，所以婉拒申貸要求。
因此，只要是信用或負債有問題的人，就會比較難申請到銀行二胎貸款。
但是民間二胎貸款公司，通常比較不注重申貸人的信用問題，就算有信用瑕疵、貸款遲繳、信用卡循環等，只要不動產仍然還有殘值且民眾有能力還款，那麼基本上都還可以向民間貸款公司申請二胎貸款。
2. 沒有財力證明的人
為了確定申貸人的還款能力，無論是銀行或民間機構，都會需要民眾提供相關的財力證明。
而銀行要求檢附的財力證明必須是薪轉單、勞保明細等正式文件。
所以若民眾屬於自由工作者、接案工作者、薪水現領者、自營商等，向銀行申貸就會比較不容易，因為此類工作者難拿出銀行要求的財力證明文件。
所以當這類工作者向銀行申請二胎貸款碰壁後，民眾就可以考慮民間二胎。
不過雖然無法提供有利證明仍然可以申請民間二胎，但是相對來說貸款成數會較低，且利率會較高。
3. 沒有穩定工作的人
銀行方在申貸時會因為想確保借款人能按時還款，而考慮到申貸人的工作穩定性。
所以如果民眾的薪資結構是較低的底薪加上獎金或業績，就會導致收入不穩定，即使收入比一般工作穩定的上班族高，也不一定能夠成功申貸。
相較之下，民間二胎不會審核到那麼細節，只會單純考慮到借款人是否有還款能力，所以即使工作、收入不穩定，依然可以考慮民間二胎貸款，與銀行相比也比較容易成功申貸。
4. 資金需求較高的人
由於二胎房貸的風險更大，因此銀行在二胎房貸上所提供的可貸資金就會較保守且較低，大約都會在 100 萬元內。
但民間二胎的可貸額度是因為審核標準以及計算方式而有所不同。
因此只要房屋有一定的殘值，在民間二胎借到的金額就容易比在銀行二胎借到的還要多。
5. 房貸仍在寬限期的人
房貸寬限期是指民眾在申辦房貸時，選擇在一定的期限內寬限需要還款的金額。
也就是說在這期間內，民眾的還款壓力會減輕，只需要償還利息，等到寬限期結束後，再平均攤還本金和利息。
然而，銀行在審核時會十分注重借款人需要有良好的還款紀錄和信用條件。
所以當民眾申請房貸寬限期後，若想要再增貸，需要等到寬限期結束後的兩年後，才能夠再成功的向銀行申請貸款。
因此若是房貸仍在寬限期，卻急需一筆資金時，就可以考慮民間二胎房貸。
6. 房貸剛開始還款不久的人
申請二胎房貸，最主要是看該房地產的殘餘價值還有多少。
但是若民眾才剛辦理過銀行房屋貸款，那麼該不動產在 1-3 年內，會被銀行認定沒有增值的空間，而難以成功申貸。
在這個情況下，民眾就可以選擇向民間貸款公司申辦二胎貸款。
申請民間二胎房貸需要準備哪些文件？
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1. 身分證明文件
雙證件影本（包含身分證正反面、健保卡或駕照）、戶籍謄本影本
2. 工作證明文件
在職證明，如工作識別證或是勞保投保的資料。
3. 收入所得證明
如薪轉存摺、薪資明細、扣繳憑單等，如果有其餘的收入所得證明，像是租金收入，也可以提供租約或是收租的存摺明細。
如若沒有正式的收入所得證明仍然可以申請民間二胎房貸，但是在申請貸款上的成數會比較低，利率則會比較高。
4. 房貸相關文件
土地和建物的所有權狀影本、原一胎房貸（一順位房貸）近一年來的繳息明細。
銀行在核准二胎房貸時，會因為想要降低其所需要承擔的風險，而將審核門檻提高，像是要求申貸人需要有良好的信用紀錄又或者是需要申貸人有穩定的工作以及收入。
所以想向銀行申請二胎貸款並非一件容易的事情。
但是民間金融機構在審核標準上是較為寬鬆的，只要民眾持有的不動產有殘值，且有能力還款，那麼即使有信用瑕疵，仍然可以成功申貸。
民間二胎房貸的申請人有什麼限制？
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1. 需要年滿 18 歲
要申請民間二胎，在年齡上至少要符合民法第 12 條規定，須年滿 18 歲，是成年人。
2. 名下需要有房產或親友的名下有房產並同意以此作為擔保品
民間二胎，最主要是申貸人拿著不動產，向民間機融機構申貸第二順位房貸。
所以借款人必須要是名下擁有房產，又或者也可以使用親朋好友名下的不動產做為抵押品。
但是需要注意的是，若是以他人名下的房產作為擔保品，則需要房地產的擁有者同意。
舉例來說，小明要拿爸爸大明名下的房子申請二胎貸款，那麼在申貸時，就需要取得大明的同意。
3. 房產在一胎貸款或私設後仍要有殘值
民間二胎房貸最注重的就是房屋在經過第一次貸款後，還有剩餘殘值。
只要有殘值，就能夠再向民間金融機構申請二次貸款。
4. 申請人需要有還款能力
民間金融機構多半都是由私人或是民間公司出資所組成，所以其承擔的風險跟銀行比起來又會更大。
因此民間貸款公司也會要求申貸人需要有一定的還款能力，以免造成民間二胎公司最後血本無歸。
申請民間二胎所需要的費用？
當借款人要申請民間二胎時，都會有一些必要支出，如代書費、地政規費、開辦費等。
但有些民間機構也會額外收取其他不同費用。
大致上常見的民間二胎收費有以下 4 種：
- 代書費、地政規費。
- 開辦費。
- 代辦費。
- 諮詢費。
1. 代書費、地政規費
在辦理二胎貸款時，會需要至地政事務所辦理不動產的抵押權設定，而此時就會產生人事以及行政費用。
不動產抵押設定的代書費會因機構而有所不同，但大多都會是 4000 元 – 6000 元。
地政規費則是按照地政事務所規定收取。
2. 開辦費
開辦費是指民間貸款公司會因為辦理貸款時產生的人事和資料處理等成本，而向申貸人收取費用。
實際收取金額則會因不同申辦管道而有所不同。
3. 代辦費
有很多民間金融機構，在辦理二胎貸款時，會以提供代辦服務為理由，向民眾收取費用。
通常會事貸款總金額的 5% – 10%之間。
但是仍然有些民間機構像是貸樂融，在申辦過程中不會收取任何代辦費用。
4. 諮詢費
民眾在申請貸款前，會想要先比較每個民間貸款公司的差異，因此會先向該機構諮詢。
然而有些民間二胎業者，會在民眾仍然處於想了解二胎房貸的額度、利率等相關資訊的階段時，就先向民眾收取一筆諮詢費。
由此可知，民眾在向民間二胎業者申貸前，就需要先做好功課。
因為有些業者會以巧立收費名目的方式，趁機收取更多錢。
如何選擇民間二胎機構？
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辦理民間二胎的機構百百種。
有些是合法正牌營業的業者，但卻也有心懷不軌的不肖業者。
因此民眾可以依照下列 3 點來選擇申貸的民間機構。
- 是否收取高利率？
- 收取費用是否公開透明？
- 是否是信譽良好合法登記的機構？
1. 是否收取高利率
民間二胎的申辦，基本上條件並不會太嚴苛。
不少有信用不良紀錄、沒有財力證明的民眾，都會選擇以民間二胎貸款的方式獲得資金。
但是與此同時，就會有惡劣業者，為了規避台灣法定 16% 的利率上限，所以用其他名義收取更多費用，甚至會將遲付的利息併入本金。
因此民眾也要注意業者所收取的費用是否合理，有無涉嫌收取高利率之疑。
2. 收取費用是否公開透明
經常會看到不肖業者用不實的廣告或是假的貸款條件，吸引迫切需要資金的民眾申辦民間二胎。
但實際上，業者所提供的額度、利率或還款期限，都會和廣告的宣稱不同。
業者所收取的費用不透明，再加上惡意欺騙，都可能使民眾的債務壓力增加並且損失更多財務。
另外，在正式辦理二胎貸款時，業者必須要向民眾說明所有會收取的費用，並且取得申貸人的同意後，再繼續往下辦理。
3. 是否是信譽良好合法登記的機構
現在大部分的民間二胎貸款公司，都會設立網站。
所以民眾在決定要申請貸款前，可以先上網查詢並留意網站上的資訊，像是公司名稱、公司地址、公司連絡電話、公司負責人等的資訊，是否公開完整。
另外，只要是依法設立的正規機構，民眾都可以從經濟部的商工登記公示資料查詢服務系統以及財政部的公示資料查詢服務查到該公司的資料。
民間二胎房貸申請流程
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民眾在準備申請民間二胎時，大致上都會經歷以下流程：
- 準備申請資料和文件。
- 民間金融機構進行審核。
- 簽約對保。
- 至地政事務所辦理抵押設定。
- 撥款。
1. 準備申請資料和文件
民眾在向民間貸款公司申請二胎房貸之前，可以事先諮詢或是查找想要申辦的民間金融機構所提供之方案，並確定需要準備哪些證明文件和資料。
在確認自身條件符合相關的標準或規定後，就可以著手申請。
2. 民間金融機構進行審核
當民眾提交申請後，民間金融機構就會對其進行審核。
在此階段也會對房屋進行鑑價，由專業人士針對不動產的屋況、市價、實價登錄、坐落地區等因素，做出鑑價報告。
民間二胎業者則會根據鑑價報告、申貸人的個人條件確認貸款合約的細節，像是可貸額度和利率等。
另外，民間貸款公司對於申貸人的個人條件要求也較為寬鬆，若申請人有些信用瑕疵，民間機構的包容度也比銀行還要高。
3. 簽約對保
對保是申請貸款的流程中，不可能缺少的一環。
目的則是為了要確認無論是放款方（民間金融機構）還是借貸方（民眾），都同意此次貸款條約的細項內容，如貸款條件、貸款利率、額度、期限等。
若民間貸款公司和民眾雙方都確認貸款合約內容沒有問題的話，就能夠一同簽署合約並且使其生效。
以貸樂融為例，在簽約對保的階段會交由合作的公司處理。
4. 至地政事務所辦理抵押設定
只要是將不動產作為抵押品的貸款，就會需要到地政事務所辦理抵押權設定登記。
所以在對保後，還會需要經過第二順位抵押權設定的流程。
抵押設定也是為了能夠保障借貸雙方之間的債權和借貸權。
且對於民間金融機構來說，辦理不動產的設定抵押，也較能保障其權益。
而以貸樂融為說明，在這個階段會會交由合作的公司協助處理抵押設定一事。
5. 撥款
簽約對保並到地政事務所完成抵押權設定後，民間二胎業者就會將款項劃進民眾的帳戶中。
以貸樂融來說，核款的單位會是由通過金管會許可的合作公司撥款。
且民間房屋二胎貸款的撥款速度快，從申請到撥款大約只需要 2- 3 天，如果是急件的話，也可以當天核准並撥款。
所以民間二胎的撥款速度，也會比銀行快許多。
民間二胎常見問題
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Q1：申請二胎房貸對於房子類型有何限制或偏好？
基本上承辦二胎貸款的民間機構，對於房子的類型沒有任何限制或偏好。
無論是位於都市或偏鄉，是農舍或地下室，甚至是凶宅，只要有房產證明，民間貸款公司都願意放貸。
Q2：房子在什麼條件下可能無法申請民間二胎？（如房屋為鐵皮屋、房屋位於離島等）
就算房屋是鐵皮屋，又或者是位於離島。只要不動產沒有被查封，且還有殘值，就能夠申請民間二胎。
Q3：需要抵押證件或擔保人嗎？
不需要。
民間二胎貸款，也是房屋貸款的一種。唯一需要的抵押的就是不動產。
所以也不會需要民眾抵押證件或是提供擔保人。
Q4：在房屋和他人共同持有，但未經所有持有人同意的情況下，能成功申請民間二胎嗎？
如果房產是公同共有的話，需要每個持分人同意才能夠申辦民間二胎。
但是如果房產是屬於分別共有，那麼持有人就能針對自己擁有的部分進行貸款，不需要經過其他持分人的同意。
貸款的成數也會依照持有份計算，即使借貸人最後無法償還欠款，其他持有人也不會被要求代償。
Q5：民間二胎是高利貸嗎？
民間二胎經常會因為利率比較高就被認為是高利貸。
然而，事實卻並非如此。
因為仍然有正派經營的民間二胎業者，並非所有民間二胎貸款公司都企圖以高利貸獲取暴利。
民眾可以先由利率做判斷，如果在計算後發現利率率超過法定年利率 16% 太多者，就有可能會視高利貸業者。
結論
如果您是因為信用上有瑕疵、沒有穩定工作收入、才剛申請過房貸等原因，而被銀行拒絕核貸二胎房貸時，民間二胎就會是另外一個替代方案。
但是當您想要申請民間二胎時，仍要慎選申辦的管道或公司，以免踏入高利貸的陷阱。
首先民眾需要了解自身條件，知道自己具備什麼條件和優勢，並多方比較各民間二胎業者所提供的方案，另外還需要注意是否需要支出其他的額外費用。
除此之外，民眾也需要評估利息是否合法以及是否合理，同時也要注意自己的還款能力，提現規劃還款計畫，以免再度面臨缺乏資金的困境。
