二胎房貸試算全攻略：各管道的計算方式和利率一把抓

為什麼要先進行二胎房貸試算？

現在有許多管道都能夠申請二胎房貸，除了銀行之外，市面上也有許多民間機構，像是融資公司、代書代辦等，也都有提供二胎房貸的服務。

不過在申請二胎房貸之前，您也可以先試算看看，如此一來，就可以較清楚的掌握以下資訊：

二胎房貸可貸額度：不同管道的可貸額度都會有些許差距，民眾可以根據申請管道的一般標準，先算算看自己能夠借到多少錢。

二胎房貸的利率：銀行的利率都是公開透明的，因此不需要太擔心。

不過民間有些業者就會打著「低利率」的口號吸引民眾的目光，但實際上卻是以話術或收取額外費用（如：代辦費、預付金等）的方式，欺騙借貸人，並從中牟取暴利。

因此民眾若在事前就先試算的話，就較能清楚分辨，業者所提出的方案是否合理。

每月應付金額：當進行試算後，也可以知道每個月需要還款多少錢，如此一來就也能夠先行評估自身是否有能力可以償還，並且提早做還款計畫，以免未來發生無力還款的情形。

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在進行二胎房貸試算之前，應該要注意的事

如前文所述，現在能夠借到二胎房貸的管道有很多。

其中，銀行在借貸相關的資訊上是透明、公開的，對於想要申貸的人來說，也比較不會有被騙的疑慮，因為所有資訊都可以很清楚的知道。

但是，向銀行申貸的缺點是，由於承做二胎房貸的風險，相對來說會比較高，因此銀行的核貸標準也會比較嚴苛，如此一來，對於有信用瑕疵，又或者是沒辦法穩定還款的人來說，想要成功申貸就有一定的困難度。

通常這些無法向銀行申請二胎房貸的人，就會轉而向民間借貸公司申請。

雖然民間二胎的核貸標準比較寬鬆，但其中必須要注意的是利率的問題，因為銀行的利率通常是以「年」計算，但有些民間不肖業者卻可能以「月」利率當作計算單位，並且試圖混淆視聽，欺騙民眾。

因此，如果有在事前了解市面上的行情，並先嘗試計算的話，就可以避免利率陷阱。

各管道二胎房貸試算的計算方式

目前市面上常見的二胎房貸申辦管道有以下三種：

銀行。

民間融資公司。

代書代辦。

不同的申辦機構，其計算二胎房貸的方式也有不太一樣。

二胎房貸額度的計算公式

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二胎房貸額度的基礎公式：可貸額度＝房屋鑑價金額 x 貸款成數 – 第一順位房貸金額。

二胎房貸其實就是二順位房貸，也就是在這一筆房貸之前，借款人已經向銀行借過一筆房屋貸款了，而第一筆房屋貸款又可以被視為「第一順位房貸」。

舉例來說，小融在經過努力打拼後，存到第一桶金，於是就和 A 銀行貸了一筆「購屋房貸」，並且買下一間房子，而這筆購屋房貸就是「第一順位房貸」。

後來，小融因為做生意，急需一筆大量資金，因此以該房作為抵押物，向民間借貸公司申請二胎房貸，以度過資金難關，而這筆貸款就會被視為「第二順位房貸」也就是二胎房貸。

由上述的二胎房貸額度公式可以得知，在試算時需要先扣除「第一順位房貸金額」。

但由於每個管道對於第一順位房貸金額的定義不太相同，且貸款成數也會有些許差別，因此也會使最終計算出的金額有所落差。

以下也將針對各管道的計算方式，提出更細緻的說明。

管道一：銀行

第一順位房貸金額的認定是「一胎房貸設定金額」：設定金額是指，民眾第一次向銀行申請購屋貸款時，會將該不動產拿去做抵押設定。一般來說，銀行房貸抵押設定的金額會是貸款金額的 1.2 倍。

舉例來說，若您向銀行申請 1,000 萬的房貸，那最高的設定金額就會是 1,200 萬元。

最高貸款成數：80% 。

因此，銀行二胎可貸額度的計算公式是：房屋鑑價 x 可貸成數 (80%) – 一胎房貸設定金額。

管道二：民間融資公司

第一順位房貸金額是以「一胎房貸剩餘金額」為主，也就是說要依照第一次房貸還有多少錢未繳納為準。

舉例來說，若民眾第一次向銀行申請 1,200 萬元的房貸，且已經還給銀行 400 萬元了，那麼一胎房貸剩餘金額 = 1,200 萬元 – 400 萬元 = 800 萬元。

最高可貸成數：80% – 120%（每家民間借貸公司皆有不同，以貸樂融為例能夠貸到的最高成數是 120%）

所以，民間融資公司二胎可貸額度的計算公式是：房屋鑑價 x 可貸成數 (80% – 120%) – 一胎房貸剩餘金額。

管道三：代書代辦

代書代辦二胎對於第一順位金額的認定和民間融資公司一樣，都是以「一胎房貸剩餘金額」為主。

兩者之間的差別在於貸款成數的高低。

最高可貸成數：約 90%。

故代書代辦二胎可貸額度的計算公式是：房屋鑑價 x 可貸成數 (90%) – 一胎房貸剩餘金額。

銀行、民間融資公司與代書代辦的二胎房貸試算比較

本部分將舉例說明以下三種管道該如何試算二胎房貸：

銀行。

民間融資公司。

代書。

舉例來說，小樂第一次向銀行借房貸，總共借了 1,200 萬元，設定的金額是 1,400 萬元，經過 10 年，已經還了 800 萬。

所以小樂的「第一順位房貸金額」分別是：

一胎房貸設定金額 = 1,400 萬元。

一胎房貸剩餘金額 = 400 萬元。

假設該不動產的預估市價是 1,600 萬元，那麼小樂在各管道申請二胎的試算如下：

由上表格也可以發現，銀行所試算出來的額度是負的，也就是說，小樂基本上是沒有辦法成功向銀行申請到二胎房貸的，因為該不動產對於銀行來說，已經沒有任何可以貸款的空間。

由於民間融資公司和代書代辦，對於第一順位房貸金額的認定是一胎房貸剩餘的金額，因此試算後得出的結果都是正數，因此小樂若去嘗試申辦二胎房貸，很有可能會成功。

但無論如何，在決定貸款之前一定要衡量自身還款能力，並且斟酌借款。

各管道二胎房貸試算的利率是多少？

銀行：約從 1.99% – 5.39%。

不過，即使是銀行，貸款的利率也會有所調整，所以要是您想要更加一步了解相關資訊，也可以參考「各大銀行二胎房貸利率及相關資訊」一文。

民間融資公司、代書代辦：7% – 16%。

值得注意的是，民法第 205 條有規定，年利率最高就是 16%。

因此，當您要向民間借貸機構申請貸款時，就可以注意該公司所提供的方案在利率上是否合理。

若您想知道更多詳情，也能參考「二胎房貸利率超解析：二胎房貸的利率是多少？影響因素有哪些？」一文。

二胎房貸試算的還款方式

二胎房貸的還款方式大致上可以分為兩種：

本金攤還。

本息攤還。

一、本息攤還

本息攤還就是，將需要償還的本金和利息相加後，再平均分攤於於每一期的應繳金額中。

所以如果是以本息攤還的方式還款，那麼您每月需償還的金額是固定的。

有寬限期的本息攤還

「寬限期」就是指在這個期間內，每月只需要繳納利息，也就是所謂的單還利息。

但是當寬限期結束後，就會再按照本息攤還的算法，去計算您的月付金。

值得一提的是，如果您申請啟用寬限期的話，是會壓縮到自身的還款期限的，所以本息攤還的還款時間也會縮短，月付金也會因此而增加。

假設您原先的還款時間總共有 120 個月（10 年），但中途申請了 36 個月（3年）的寬限期，在這 3 年內，都只繳納利息，那麼等到 3 年過去後，還款時間就會從 10 年壓縮到 7 年，也就是說您的月付金在寬限期結束後，會變得比較多。

二、本金均攤

本金均攤就是將貸款的本金，平均分在每月的應繳金額內。

利息則會按照當月的貸款餘額計算。

也就是說，若是以本金均攤的方式還款，您的月付金每月是會有所變動的，且隨著還款的時間越來越長，需要繳納的金額也會慢慢減少。

本金均攤計算公式：當月二胎房貸應付金額 = （貸款本金 ÷ 還款總期數） + （本金餘額 x 月利率）

二胎房貸試算工具推薦

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內政部不動產資訊平台上的「房貸試算」。

不過該平台是以計算「本息均攤」為主：

內政部不動產資訊平台房貸試算截圖 / JKL SEO 編輯團隊

若向銀行申請，可以查看該銀行是否有提供試算或諮詢服務。

目前有提供二胎房貸服務的銀行如下：

1. 國泰世華（二順位房貸）

2. 台新銀行（二順位房貸）

3. 王道銀行（二順位房貸）

4. 新光銀行（二順位房貸）

5. 兆豐銀行（次順位房貸）

6. 玉山銀行（二順位貸款）

7. 永豐銀行（二順位房貸）

8. 遠東銀行（二順位房貸）

9. 凱基銀行（次順位房貸）

10. 陽信銀行：本行二順位房貸、他行二順順位房貸。

如果是要申請民間二胎，也可以先諮詢業者，但是需要小心惡劣業者以諮詢之名義，收取高額的顧問、諮詢費。

二胎房貸試算常見相關 Q & A

Q1：試算出來的房貸額度一定會是準確的嗎？

試算的金額不一定完全準確，通常是參考用。

且每個申貸管道的利率、房屋鑑價標準等都會有所不同，再外加申貸人本身的條件也會應想到最終貸款的結果。

因此最後申貸管道給出的貸款額度，也有可能會和您在試算時算出的金額有所差異。

Q2：房貸剩餘的貸款額度要怎麼查？

可直接詢問該貸款銀行，又或者是直接致電到該銀行尋求客服幫助。

另外有些銀行也會提供線上或手機 APP 查詢。

Q3：房貸的「設定金額」要怎麼知道？

在建物謄本中的的「他項權利部」上可以看到「擔保債權總金額」。而擔保債權總金額，就是房貸的設定金額。

而建物謄本有兩種方式可以獲得：

戶政事務所臨櫃申請。

在戶政事務所的官網上，以線上的方式申請電子謄本。

Q4：房屋鑑價的金額跟實價登錄的金額會一樣嗎？

不一定。

但實際登陸的金額可以當作房屋鑑價的參考。

每個申貸管道都有自己的房屋鑑價系統和標準，因此彼此所給出的鑑價結果也會不太一樣。

有些銀行也會以實價登錄的價格作為鑑價的依據，但其實最後房屋鑑價的金額到底會是多少，仍然是取決於各機構。