二胎房貸全解析：定義、運作方式、申辦管道／條件等

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內容審核專家

黃冠融 Kevin ，目前為玖駿資訊股份有限公司負責人，同時在美國也有一家名為 Metablox.co ，專門做區塊鏈相關的公司。通過 CFA特許金融分析師 第一級考試。長期關注全球與台灣總體經濟發展。
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• 二胎房貸是以房屋剩餘的價值為基礎，再申請的第二筆貸款。
• 如何計算房屋剩餘價值？房屋漲價，剩餘價值增加 ; 剩餘貸款減少，剩餘價值增加。
• 銀行審核二胎房貸，更在意申請人的信用分數、財力證明。
• 好通過嗎？銀行審核嚴格，民間機構較寬鬆。
• 二胎房貸的優點：善用房屋價值、還款期長、額度高、過件機會高
• 二胎房貸的缺點：利率高、增加總負債、可能失去房產、額外負擔手續費
• 什麼情況適合二胎房貸：應急大筆費用、信用狀況瑕疵但急需錢

 

二胎房貸是什麼？

 

二胎房貸是一種以尚有債務的房屋作為抵押品的貸款，也稱為二順位房貸。

是指當房屋已有一筆尚未還清的房屋貸款，仍可以房屋當下的淨值再次申請新的一筆借款。

簡單來說，二胎房貸是以房屋的淨值（房屋目前的市價，減去未償還的貸款金額）為基礎，再申請的第二筆貸款。

 

二胎房貸主要可以選擇向銀行或民間業者申請。

當二胎房貸還不出來時，房屋會遭法院拍賣，而拍賣金額必須優先還清購買房屋時向銀行申請的第一筆貸款， 還完後若有剩餘的錢，才會用來償還二胎房貸。

因此，相較第一筆的購屋房貸，二胎房貸的利息更高，因為如果房屋被法拍，法拍金額不足以償還兩筆貸款，二胎房貸債權人要承擔拿不到錢的風險更高，所以會收取更高的借款利率來平衡風險。

 

二胎房貸是如何運作的？

大多數人購買房屋時，會向銀行申請房貸。申請方式為，銀行將房屋設定第一順位抵押權，借款人每月繳納這筆貸款，其中包含本金與利息。

隨著每月持續繳納貸款或房屋價值提高，將房屋的市價減去借款人剩餘的貸款金額，差額就叫「房屋淨值」。

 

 

舉例說明：

你買了一棟總價值 600 萬元的房屋，房屋貸款金額為 480 萬，目前已還款 80 萬。

房屋價值的 600 萬減去尚未繳清的貸款 400 萬，那房屋的淨值就是 200 萬。

但在繳納的途中，房屋漲到 700 萬，那就是用 700 萬的房屋價值減去 400 萬，也就是 300 萬的淨值。

 

如何計算出二胎房貸額度？

計算出房屋淨值後，接著可以算出二胎房貸的成數與額度：

• 先計算「貸款成數」：

金融機構會依照房屋情況來設定貸款成數，計算標準依照每間金融機構而不同。如設定 8 成，只能貸 240 萬。

• 再算出最終「可貸款額度」：

貸款成數設定之後，要看金融機構有沒有設定額度，貸款的金額不可超過此額度。如額度上限為 200 萬，就算是淨值的 8 成 240 萬，也只能貸 200 萬。

補充說明：一般來說，銀行的二胎房貸會設定貸款額度，民間金融機構可貸額度區間較大。

 

二胎房貸無寬限期

在二胎房貸審核通過之後，會向借款人發放的一筆資金，供借貸人使用。

銀行與民間金融單位的二胎房貸多數沒有寬限期，也就是貸款開始時，要在一定的時間內繳納本金與利息。

 

二胎房貸管道：銀行、民間業者

在台灣，二胎房貸的申辦管道主要分為銀行和民間金融機構。

這兩者之間的最大差異在於對借貸人的審核標準及貸款條件。

銀行要求較高的信用評分與穩定的收入證明，而民間業者則會較為寬鬆，但相對的貸款利率較高。

 

銀行

銀行審核二胎房貸，更在意申請人的信用分數、財力證明。

房屋價值再高，但申請人的信用不好，基本上很難審核通過。

向銀行申請二胎房貸的優勢在於較低的利率、合約條款、程序更有保障。但相對地，因爲二胎房貸對銀行來說，貸款的風險更高，審核會更加嚴格，對借款人的信用、收入、以及房屋價值等，都會有較高的要求。

 

申請銀行二胎房貸時，銀行主要評估以下項目：

• 申貸人的信用評分是否優良。
• 申貸人的工作是否穩定。
• 原房貸至少還款半年以上。
• 房屋鑑價出來的淨值，與日後房產的增降值空間。

下表為有提供二胎房貸的 12家銀行與貸款方案名稱：

承作銀行	貸款方案名稱
國泰銀行	二順位房貸
兆豐銀行	次順位房貸
王道銀行	二順位房貸
台新銀行	二順位房貸
新光銀行	二順位房貸
陽信銀行	本行二順位房貸
陽信銀行	它行二順位房貸
三信銀行	二順位房貸
遠東商銀	二順位房貸
永豐銀行	二順位房貸
玉山銀行	二順位房貸
凱基銀行	次順位房貸
台中銀行	二順位不動產專案

民間業者

民間貸款機構，包含融資公司、當鋪，以及代辦的代書或代辦業者。

民間機構審核二胎房貸，最看重房屋是否有殘值。只要房屋有殘值，申請人能提供房產證明，申請成功的機會很高。

民間提供的二胎房貸方案更靈活、申請流程更簡便、過件速度快，並且適合急需資金或無法通過銀行審核的借款人。

 

申請民間機構二胎房貸時，主要評估以下項目：

• 房屋價值：不同於銀行多只接受都市或便利設施地方的房屋，民間銀行更能接受廣泛地點（例如農舍、地下室、偏鄉等）的房屋。
• 借款人信用：雖然民間貸款對信用要求較銀行寬鬆，但仍會查詢借款人的信用報告，了解過往的還款紀錄和信用狀況。如果不提供，將會影響你的貸款額度與利率。
• 收入證明：貸款機構會要求借款人提供收入證明，以評估還款能力。相較銀行，民間貸款機構可能接受不同的收入來源。

須特別注意的是，儘管審核條件較為寬鬆，民間貸款的利率卻普遍高於銀行，

也常發生以下幾種風險，申請前需要特別注意：

• 收取過高的費用：拿銀行為基準，銀行申請的相關總費用約在 1 萬塊左右，但如果向民間申辦時，手續費用會更高。
• 合約條款不透明：與銀行申請，一定會有一份透明清楚的合約，應包含利率、還款期限、違約條款與所有相關申辦費用，但民間機構不一定會提供白紙黑字清楚的合約。
• 利率過高：向民間機構申時須確認清楚年利率、月利率計算方式，留意年利率總和不得高於民法上限，超過則金融機構觸犯刑法重利罪，屬於不合法行為。
  
  • • 銀行、融資公司：年利率不得超過 16%。
    • 當鋪： 年利率不得超過 30% 。

 

銀行、民間業者的差異

管道		適合的人	不適合的人	優點	缺點	年利率	申請時間
銀行		信用良好、 穩定收入者	信用分數低、 無穩定收入者	利率較低、 風險小	審核嚴格、 流程較慢	2% – 6% 起	約兩週
民間	融資 公司	急需資金者、 難以通過 銀行審核者	需低利率 長期還款者	審核靈活、 申請快速	利率較高、 風險大	7%-16%	一週以內 快則當日
	代書
	當鋪

 

申請二胎房貸要具備哪些條件？

在台灣，申請二胎房貸時，借款人需具備以下基本條件：

• 年齡限制為 20 歲；少數貸款機構接受年滿 18 歲的申請人。
• 提供本人或親友名下的房產證明，且原房貸需至少繳半年或一年以上。
  • • 注意：若是它人的房產，則需要房產所有人的授權書與本人證明（身分證與健保卡或駕照、印章）。

• 信用評分達 600 分以上，可至聯徵中心臨櫃或線上查詢。
• 提出財力證明：如薪轉證明、扣繳憑單等，證明具還款能力。

 

申請二胎房貸好通過嗎？

你只要滿足以上條件，就可以向銀行或民間金融機構提出二胎房貸申請。

但因為二胎房貸屬於二順位房貸，對金融機構來說，需要承擔更高的風險。

所以銀行的審核條件相當嚴格，即使符合條件，也不容易通過。

※延伸閱讀：二胎房貸真實經驗分享

 

不利申請二胎房貸的條件

如有以下情況，將影響二胎房貸申請通過率：

• 負債比過高：若申貸人名下已有的總債務佔總收入比例過高，將難以核貸。
• 短期內貸款過於頻繁：三個月內超過三次以上向金融機構申辦任何業務，會被認為資金狀況不穩定，影響申請結果。
• 房屋估值下降：金融機構會根據你的房屋價值來決定是否核貸。若評估日後房屋市價看跌，造成淨值逐漸減少的情況下，金融機構認為風險上升，從而拒絕過件。
• 信用不良：逾期付款、呆帳或破產等負面信用紀錄會影響審核。
• 收入不穩定：工作頻繁更換或無固定收入，會被視為還款能力不足。
• 房產持分不明：若房產涉及產權糾紛，或抵押權不明確會增加貸款風險。

 

二胎房貸的優缺點

 

優點

1. 善用房屋價值：

借助於房價波動時上漲的趨勢，無需出售房子，也可利用二胎房貸將這市場價值轉換成資金。

2. 還款期長：

提供長達數年的還款時間，可分攤每月還款金額。

3. 貸款額度高：

向民間金融機構申請二胎房貸，是基於房屋現值的貸款計算額度，可貸額度較高，且額度不受個人負債比影響。

4. 過件機會高：

向民間金融機構申請時，因使用房屋作為擔保品，過件機會高。

 

缺點

1.利率高：

依照借款人自身條件，利率可能高達16%。

2.增加總負債：

申請二胎房貸會增加個人總負債，影響後續借貸能力與還款壓力。

3.可能失去房產：

若無法按時還款，則房屋將面臨法拍風險。

4.額外負擔手續費：

不同於一般貸款，需支付房屋鑑價費、抵押設定費（貸款金額的千分之一）等額外費用。

 

二胎房貸是好選擇嗎？什麼情形下，才應該考慮申請二胎房貸？

 

若借款人沒有任何還款計畫、只想快速變現、本身也無還款能力，二胎房貸絕不是個好選擇，其高利率很可能導致借款人後續還不出錢，最後讓房屋面臨法拍風險。

不過以下的情況，二胎房貸會是一種好選擇：

• 應急大筆費用：如醫療費用、學費等，短期內無法從其他資金來源獲得。
• 解決急需錢：如急需資金，但信用狀況不良，使用房屋作為擔保品向民間金融機構申請貸款，申請通過的機會高。

 

二胎房貸各項須知

 

二胎房貸利率

二胎房貸的利率較原房貸高，這是因為二胎房貸的風險較大；

因在借款人無法償還時，房屋被拍賣，拍賣所得會先用來清償第一順位房貸（一般為購屋貸款），完全清償後，才會輪到二胎貸款。

並且，因為透過民間金融機構申請二胎房貸，即使信用不良也有機會申請通過，這意味著，民間金融機構面臨的風險更高，貸款利率最高可達16%。

 

二胎房貸額度範圍

二胎房貸的額度範圍依照借款人房屋的淨值來計算。一般來說，銀行還會針對二胎房貸設定最高額度，設定額度根據銀行自身的風險控制來調整。

也就是即使房屋淨值很高，銀行也會設置一個最高可貸金額，基本上不會超過這個範圍。

 

換句話說，即使房屋的淨值超出這個範圍，銀行也只會提供他們設定的最高貸款額度。相比之下，民間的二胎房貸就沒有額度上限。

	成數	額度
銀行	房屋價值的 50%-80%	約 25 萬 – 600 萬
民間金融機構	房屋價值的 90%-120%	無上限

例如房屋市值為 600 萬元，尚剩餘 200 萬元的房貸未償還，則房屋淨值為 400 萬元。

• 銀行方案（條件為淨值 80% ，最高額度 300 萬）： 400 萬的 80% 為 320 萬，但因方案最高只能貸 300 萬，最終也只能貸 300 萬。
• 民間方案（條件為淨值 120% ，無額度上限）： 400 萬的 120% 為 480 萬，最終可以貸 480 萬出來。

 

二胎房貸審核時間

二胎房貸的審核時間視申請的貸款機構而定：

• 銀行：審核時間約為兩週。

因為銀行風控嚴格，所以審核過程更嚴謹且繁瑣，包括房屋評估、信用審核等程序。

• 民間貸款業者：審核時間一週內。

因審核較寬鬆，最快的可以在當天完成。

若借款人有急迫的資金需求，選擇民間業者可能會更有效率，但相對地，也需承擔較高的風險及利率。

 

二胎房貸行政費用、手續費等額外支出

辦理二胎房貸時有以下費用：

• 審查流程
  • • 開辦費用（含房屋鑑價費用）：又稱手續費。

銀行最低為 5,000 元，最高為 15,000 元或貸款金額的 1% 、民間則為貸款金額 1-5%。除了開辦費以外，一些貸款機構還會收取「帳戶管理費」。

• • • 徵信費用：向銀行申請才需要此項費用，為調閱聯徵報告的費用。

金額大約數百元，依照各家銀行規定而不同。此費用通常會包含在銀行手續費中。

• • • 代書設定費：如果是找代書來幫忙相關過戶，費用約落在 8,000 元左右，或是收申貸金額的 1% – 5% 。

 

• 通過後的抵押設定
  • • 地政設定費（設定費）：為貸款金額的千分之一點二（貸款每百萬/規費1200元）。
    • 地政設定費（書狀費）：一張為 80 元。

若是於代書或代辦業者申請代辦，還會收取代辦費用。除了上述的費用外，代辦費通常在 10,000 元左右，或是收取貸款金額的 1% – 15% 。另外有些代書還收取諮詢費 1 小時 / 1,000 – 2,000 元。

 

注意！違法的二胎房貸

雖然二胎房貸是一種合法的貸款，但貸款機構必須遵守相關的法律規定，否則會被視為違法。常見的違法情況包括：

• 超過法定利率上限：二胎房貸的年利率不得超過 16% ，這是法律對貸款的限制。如果利率超過此上限，將被視為違法，涉及高利貸行為。

當鋪的情況例外，依照《當鋪業法第 11 條明定》其年利率上限為 30%。

• 虛假廣告：若貸款機構在廣告中標示低利率，但實際收取的利率遠高於廣告內容，這涉及違反《公平交易法》第 21 條規定，屬於虛假廣告。這樣的行為會誤導借款人。
• 無營業執照：如果貸款機構未取得合法營業執照，便提供二胎房貸服務，就屬於非法經營。與這些非法機構來往，可能有詐欺的合約，進而影響借款人的信用，同時也難以在法律上獲得保障。

 

房子辦理二胎房貸後，還能再辦其他貸款嗎？

可以。

房屋在辦理二胎房貸後，仍可能再次以房屋作為抵押辦理其他抵押貸款，但這要看剩餘的房屋淨值，以及貸款機構的風險評估。銀行審核通常比較嚴格，不一定可以審核通過，如不通過，則需要找民間金融機構申請。

 

如果房屋淨值的大部分已用於二胎貸款，借款人的總負債比會增加；因為二胎貸款提高了他們的總負債額度。

在這種情況下，信用報告上也會顯示承擔了更多的抵押貸款，被金融機構認為風險較高，影響後續申請貸款過件的成功率。

 

※補充說明：目前銀行與民間的融資公司較少承辦三胎房貸，三、四胎房貸多見於當鋪這項管道。

 

設定有二胎房貸的房子，可以買賣嗎？如何買賣？

可以。

 

有二胎房貸的房屋仍可進行買賣，但賣家必須在出售房屋時，確保房屋沒有任何債務，也就是沒有任何房屋抵押權設定。

如果賣家無法償還剩餘的貸款，有一種方式是由買家來代替償還。在房屋過戶之前，賣家會從新買家的房款中，直接扣除尚未償清的貸款金額，並將這筆錢支付給銀行或貸款機構，以解除房屋上的抵押權。如此一來，房屋可以順利過戶給買家，新買家也可以確保房屋沒有抵押設定。

 

但要注意，如果房屋二胎房貸的抵押權是設定給民間金融機構，銀行一般不會同意代償這民間的債務，因為民間的資金來源難以查證。

此刻需要由「賣家」跟銀行申請貸款，或找民間的金融機構來代墊。而在實務上，雙方進行交易中的代書或仲介，會幫忙找尋金主來幫賣家代墊；因此不用太擔心買家代償的問題。

 

其他國家也有二胎房貸嗎？

 

二胎房貸在許多國家都有，包括美國及英國等地。

這些國家與台灣相似，二胎房貸皆為基於房屋淨值的貸款，並設定第二順位抵押權。

不同之處在於各國的法律及監管框架會稍有不同，導致貸款的結構及條款有所差異。

 

美國的二胎房貸

 

在美國，二胎房貸是一種常見的貸款形式，尤其是「房屋淨值貸款」和「房屋淨值信貸額度（HELOC）」，使用上非常普遍。由於美國房價波動較大，許多房主會利用這種方式將房屋增值部分轉為現金，以支付學費、裝修房屋或整合債務。

與台灣狀況不同的是，美國政府希望通過監管來減少風險。確保這些貸款對更多借款人有益，致力於確保市場穩定並保護消費者，讓借貸流程更加透明和安全。

 

美國二胎房貸與我國的差異

美國與台灣的二胎房貸在多方面有相似之處，如同樣會基於房屋淨值進行借貸，並且利率高於原房貸，但會比其他信用貸款利率低，若是還不出貸款一樣會被法拍。

而美國的第二抵押貸款，其中房屋作為第二抵押的貸款，又分成兩種。分別為「房屋淨值貸款」、「房屋淨值信貸額度（HELOC）」。

美國二胎房貸的差異

• 貸款額度不同：

美國二胎房貸的額度，是依照房屋淨值計算 ; 台灣由銀行提供的二胎房貸，除了根據房屋淨值之外，每間銀行還會設定貸款額度上限，並不完全依照房屋淨值計算貸款額度。

• 利率不同：

房屋淨值信貸額度（HELOC）的貸款利率是浮動的，利率將依照你的信用評分而浮動 ; 台灣的二胎房貸是固定利率。

房屋淨值信貸額度HELOC（Home Equity Line of Credit, HELOC）

HELOC 是一種信用額度。依照你的房屋淨值，作為抵押的循環信用額度，運作方式類似於信用卡。

貸款額度

當你申請 HELOC 後，銀行會根據房屋淨值和信用狀況，給你一個最高的可用額度：

• 額度的計算是綜合貸款成數（CLTV）：假設銀行給你 80% 的貸款成數，價值 30 萬美元的房屋，現在還有剩下 15 萬的貸款未繳清。你的「房屋淨值信貸額度」計算結果為 30 萬美元 ×80%- 15 萬美元剩餘貸款 = 9 萬美元。

 9 萬額度在設定的「提款期」內，你可以隨時從這個額度中提取資金。並且在提款期內，你只需要支付所使用金額的利息，而不需要償還本金。在提款期結束後，HELOC 進入「償還期」，你需要開始按月償還本金和利息。

HELOC 的彈性特性使其適合作為緊急備用金，因為你可以根據需要隨時借取資金，且只需為使用的部分支付利息。

貸款利率

房屋淨值信貸額度（HELOC）的貸款利率是浮動的，利率將依照你的信用評分而浮動。
如貸款期間，信用評分下降，貸款利率將提升，你每月要還款的金額將提高。

貸款用途

HELOC 的彈性特性使其適合作為緊急備用金，因為你可以根據需要隨時借取資金，且只需為使用的部分支付利息。使用 HELOC 還有以下多種用途：

• 家庭裝修：進行翻新房間、廚房或浴室等，提高了居住品質的同時，也增加房屋的價值。
• 償還高利率貸款：用來償還其他高利率債務。

 

房屋淨值貸款（Home Equity Loan）

也稱為第二抵押貸款，更類似於台灣的二胎房貸運作方式。借款人將房屋淨值作為抵押給貸款機構，來獲得一筆大額資金。

借款人可以一次性取得這筆款項，並在約定的期限內分期償還，以固定利率進行。這種貸款適合那些需要大筆資金進行裝修、教育或其他大型支出的借款人，特別是對於有明確資金需求並希望固定每月付款的人。

 

英國的二胎房貸

在英國，二胎房貸（Second Charge Mortgage）受到政府監管的程度較高。自 2016 年起，英國政府引入了《抵押貸款指示》（Mortgage Credit Directive），使其與第一順位房貸的監管標準一致。

這使得二胎房貸在英國被視為嚴謹的貸款，借款人和貸款機構都必須滿足一定的標準。貸款可以選擇去銀行、建房互助會（ Building societies ）以及民間金融機構。如果不知道如何進行流程，也可以找抵押貸款經紀人幫你執行。

 

抵押貸款經紀人會提供的幫助有：

• 評估財務狀況：經紀人會先了解客戶的收入、信用評分和其他財務狀況，確定借款能力，並幫助客戶找到最適合的貸款方案。
• 找尋合適方案：經紀人利用他們與多家貸款機構的合作關係，尋找市場上最具競爭力的利率和條款。他們可以接觸到多種貸款產品，包括固定利率、浮動利率和政府支持的貸款。
• 幫忙申請流程：經紀人負責處理貸款申請的相關文件，確保文件的完整和準確，節省客戶的時間和精力。
• 與貸款機構協商：利用他們的專業知識和人脈，經紀人可以為客戶談判更好的利率、降低手續費，或獲得更有利的貸款條款。
• 後續諮詢服務：在整個貸款過程中，經紀人為客戶提供諮詢，解答疑問，確保貸款順利進行。

相比之下台灣的二胎房貸風氣較自由，民間較銀行寬鬆，然而英國卻是標準皆同。

因此台灣經濟與信用狀況不好的房主，銀行申請失敗後，會轉往民間來辦裡二胎房貸，但民間也伴隨著高利率；因此在選擇時，請多加評估自身的還款能力能否負擔。