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二胎房貸缺點除了我們知道的「多一筆月付金要還款」、「銀行二胎額度常低於100萬」等，還有許多缺點是申辦前需要先了解的注意事項！
本文幫你總結二胎房貸缺點、風險，好幫你評估該怎麼申辦，才能順利解決資金周轉的問題！
二胎房貸缺點有哪些?
二胎房貸缺點除了上面提到的狀況，更有「高利率」、「房子難出售」、「複雜的申辦流程」、「費用高」等缺點。
下面幫你全面統整二胎房貸缺點，讓你更好提前預防！
缺點一、更高的利率
由於二胎房貸的「抵押權順序」在原房貸之後，在請求法拍房子來清償債務時，容易面臨「前貸款還完，但不夠償還二胎」的狀況，對於銀行／民間二胎公司來說風險較大。
為了平衡風險，不管是銀行還是民間二胎公司，提供的利率都會高於購屋貸款。
平均利率為：
- 銀行：2.60~16%
- 民間二胎房貸：7~16%
為何銀行二胎房貸利率差這麼多？
這個區間是以利率最低的陽信銀行二胎房貸利率2.60%來看，而根據貸款人房價、信用狀況等多項指標考量，最後能實拿到的利率不同，利率可能會來到法定標準的最高16%。
若你在銀行申請二胎房貸，額度不高且利率高達12~16%的話，建議辦理民間二胎房貸，不僅額度會比較理想，也不會「卡著」月負債比，影響信用分數。（註1）
註1
只要是在銀行辦理的貸款，都會被算在「月負債比」中！計算公式為：每月須償還的負債÷平均月收入×100 %。
假如你的二胎月還款金額為17,000，加上原房貸15,000，那每月須償還的負債就是32,000；假設平均月收入為50,000，月負債比就是32,000÷50,000×100 %=64%！
而銀行會建議負債比不要超過70%，不然會影響信用分數喔！
缺點二、出售房屋變困難
當房子只要有「貸款」卡著就不容易變賣，需要由買家來代償這間房子的貸款，才能重新「設定抵押權」。
但若是民間二胎，買方於銀行申請貸款，銀行不會同意代償。這時候會是由仲介、代書與金主幫忙賣家代償，但也會因為手續上的繁雜導致延遲交屋或買賣失敗！
此外，在繼承、贈與房產時，若本身還有「抵押設定」時，也不能輕易過戶；需要授予者償還原房貸、二胎房貸後，也就是無抵押權才能完成過戶。
為什麼要償還後才能過戶？
為了保障買賣雙方不會因為房屋的債務而產生糾紛，大部分會需要將「抵押權塗銷」確保沒有任何債務的情況下才能過戶。
這裡我們也簡單介紹買賣有「二胎房貸」的房屋時的申請方式與流程：
- Step1.買方、賣方協議好誰來付清債務
- Step2.將原貸款、二胎房貸清償後，與銀行/民間二胎申請「清償証明」
- Step3.攜帶清償証明到地政事務所，將房屋的抵押權塗銷
這裡也整理抵押權塗銷需要準備的文件：
- 土地登記申請書
- 登記清冊
- 他項權利證明書
- 申請人身分證明文件
- 義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構，並已向登記機關備查印鑑者，免附印鑑證明）
- 抵押權塗銷同意證明或債務清償或權利拋棄證明書
但在實務操作上，賣家也是可以先過戶，並讓買家來代償二胎房貸與原房貸！有興趣的朋友們，歡迎點此了解。
缺點三、複雜的申請流程
還有比較多貸款人詬病的二胎房貸缺點就是「流程實在太複雜了！」
不管是民間二胎公司還是銀行二胎，都需要先針對房子進行估價，大約就會先花費5個工作天左右。
估價後又會針對貸款人的信用狀況進行評估，並檢視房子本身的設定狀況，這過程大約又會花5~7個工作天！
實際申辦下來可能會需要2~3個禮拜，對於急須用錢的貸款人來說，機車貸款、汽車貸款會比較適合！
缺點四、額外費用
有別於機車貸款、汽車貸款只需要「貸款手續費」、「動保設定費」，二胎房貸的費用比較繁雜；包括：貸款手續費、地政規費、設定費、鑑價費等費用，對貸款人來說不一定能貸得夠！
缺點五、需要綁約，無法提前還款
許多銀行/融資公司為了降低貸款風險，並保障能收回「利息費用」，都會設定一個「限制清償期」（俗稱綁約），來規定貸款人要繳滿多少年才能提前還款。
而因為二胎的貸款風險更高，綁約會跟貸款最高年限一樣，也就是說不能提前清償！
是「現金流充足且不想一直背貸款的人」來說較為麻煩的二胎房貸缺點之一。
若你因為有二胎房貸有綁約這缺點而卻步，其實可以轉跟民間二胎公司辦理；許多民間二胎方案都沒有綁約限制，只要資金足夠都能隨時提前清償喔！
立即詢問沒綁約二胎專案
什麼是限制清償期？
限制清償期算是銀行為了確保能收回一定比例的利息的措施，通常期限為1~3年。
在這期間，儘管貸款人看到更優惠的專案，也會因為此限制而無法轉貸或是提前還清。
二胎房貸不同申請管道的缺點
此外，根據不同的二胎申請管道，也會有不同的二胎房貸缺點！
下面我們依照銀行、融資公司、當鋪整理，讓你更清楚哪一種管道還在你的合理範圍之內：
| 銀行 | 融資公司 | 當鋪 | |
| 缺點 | 額度低容易影響信用分數綁約期長 | 利率偏高（最高16%）年限低（最長7年） | 利率最高（30%） |
| 適合對象 | 房價高信用分數良好 | 房價低信用分數不穩定現金流較多 | 走投無路的貸款朋友 |
銀行二胎房貸的缺點
主要缺點：額度較低、容易增加月負債比而影響信用分數。
向銀行辦理二胎房貸，最多貸款人抱怨的缺點就是額度不高（多在100萬之內）、容易影響信用分數！但由於年限較長、利率較低；還是不少貸款人會考慮的點。
融資公司二胎房貸的缺點
主要缺點：利率多在7~16%，比銀行略高；年限最高7年，比銀行最高10年少。
融資公司的二胎房貸不看聯徵分數，通常額度高且不影響信用；但相對的利率、年限就會比銀行還不吃香。
融資公司提供的二胎房貸還是比較適合信用不好、銀行額度不理想的朋友們辦理。
當鋪二胎房貸的缺點
主要缺點：利率最貴，高達30%！
當鋪最大的二胎房貸缺點不外乎就是利率最高！
由於當鋪不受金管會監督，所以二胎房貸利率可以到30%，建議真的「走投無路」時，再向當鋪辦理。
二胎房貸與其他房屋借貸比較的缺點
除了二胎房貸，用房子來借錢的貸款還有「房屋增貸」「原屋融資」等貸款，這裡也幫你一起比較缺點：
| 房屋增貸 | 原屋融資 | 二胎房貸 | |
| 特色 | 會償還原房貸 | 沒有房貸的狀況下申辦 | 原房貸還款中也能貸 |
| 缺點 | 原房貸至少還款半年以上需要還最高貸款額度，而不是實拿金額 | 門檻最高 | 利率較高年限較短同時要還2筆房貸 |
| 適合對象 | 房貸已還款長時間，且突然急需資金的貸款人 | 沒有房貸且急需大筆資金的貸款人 | 急需用錢的貸款人 |
房屋增貸的缺點
房屋增貸就是貸出一筆較大額度的房貸，將原房貸清償後，剩餘的錢來作為週轉資金。
但房屋增貸有一個「硬限制」，至少還款半年以上！
因為這項硬性條件限制，實際申辦上常讓許多貸款人無法申請通過，被退件。
房屋增貸試算：
小榮有一筆貸款中的房貸，共1,500萬；目前已經還款750萬，還有750萬尚未還清；此外目前房屋價值為1,800萬，銀行提供8成：
- 銀行提供房屋增貸額度：1,800×0.8=1,440萬
- 實領額度為：1,440-750=690萬
雖然辦下來小榮能達到690萬，但月付金時還是以1440萬來還，相較之下「單筆」月付金會比二胎房貸高！
房屋增貸月付金試算：
我們一樣以小榮的案例試算：
- 總貸款額度：1,440萬
- 房屋增貸利率：5.5%
- 年限：15年
- 月付金：117,660
儘管今天能實領690萬，但每個月還是有117,660月付金，共15年！
貸款人可以評估，若真的需要大額貸款，是貸一筆高額月付金，但要還款15年；還是多貸一筆較小額的月付金，但只要還5~7年。
月付金11,760有包含原房貸嗎？
答案是沒有喔！由於房屋增貸會清償前房貸，並重新計算新一筆房屋增貸。
所以11,760這個數字是因為以1,440萬計算月付，所以會比二胎房貸高出許多！
原屋融資的缺點
原屋融資也就是常見的「房屋抵押貸款」，通常會限制房屋本身沒有「房貸」的情況下才能辦理，門檻會比較高。
原屋融資試算：
這裡一樣以小榮的例子來看，房屋價值為1,800萬，銀行提供8成：
- 銀行提供原屋融資最高額度：1,800×0.8=1,440萬
由於原屋融資沒有其他的貸款影響，所以額度就是純粹的1,440萬。
二胎房貸的缺點
相較其他2種房貸，二胎房貸缺點最明顯的就是需要多還一筆房貸！因為二胎房貸是「多出一筆」貸款，對於貸款人來說還款壓力會比較大。
建議申辦前還是要做好財務規劃，才不會被債務壓得喘不過氣喔！
二胎房貸試算：
一樣以小榮的案子來看，有一筆貸款中的房貸，共1,500萬；此外目前房屋價值為1,800萬，銀行提供8成：
- 銀行提供二胎房貸最高額度：1,800×0.8=1,440萬
- 原貸款設定金額：1,500萬×1.2=1,800
- 二胎可貸額度=1,440-1,800=-360，小榮在銀行貸不出來！
由於原設定金額太高，所以銀行不會提供二胎房貸給小榮！建議小榮直接與民間二胎公司洽詢。
二胎房貸與信用貸款比較的缺點
二胎房貸也常會與信貸一起比較，到底該辦哪種貸款比較好呢？我們這裡也根據二胎房貸缺點與信用貸款缺點，用表格的方式來幫大家分析：
| 二胎房貸 | 信用貸款 | |
| 額度 | 最高500萬 | 受限於DBR22 |
| 缺點 | 還款壓力較大核貸率較低（銀行端） | 額度較低影響信用分數更重年限較短（最長5年）容易受到其他債務而影響額度 |
什麼情況適合申請二胎房貸？
雖然二胎房貸缺點多，但在特定且急需用錢的情況下，還是會比申辦房屋增貸、原屋融資、信用貸款等貸款來適合！
這裡我們將所有貸款的適合時機與對象統整，並幫妳排序建議申辦的順序：
| 貸款 | 二胎房貸 | 房屋增貸 | 原屋融資 | 信用貸款 |
| 適合時機 | 有房貸且超過半年以上，突然有資金需求 | 有大額資金需求，且原房貸已還款超過一半 | 房屋有價值且沒有房貸 | 沒有房屋的朋友們都適用 |
| 推薦順序 | 4 | 2 | 1 | 3 |
二胎房貸
二胎房貸缺點雖然有高利率、年限短、增加還款壓力等，但由於額度不會受原房貸餘額影響，不僅能貸出較多資金，借款也比較便利！
此外，就算剛買完房不久且有一點點信用瑕疵，或是有多筆信貸卡著，又需要高額周轉金，也可以向民間辦理二胎房貸。
民間二胎不看聯徵，只要房子有價值且有穩定工作，基本上都願意提供額度給貸款人喔！
房屋增貸
想要辦理房屋增貸，至少需要還款半年以上，但實辦下來是額度第二高的貸款（用房子借錢）。
會建議有大額資金需求且還款超過7成的朋友們辦理，會最有感！
原屋融資
以融資房貸來說，是額度最大、利率最低且年限相對較高的房貸。
但就是房屋本身不能有任何房貸的限制，對於許多朋友們來說反而不是最佳選項。
信用貸款
信用貸款的額度比較難拿捏，且利率上也不見得最優惠！但假如你沒有房屋，或是房貸剛辦不到半年，反而是較好的選擇喔！
申請二胎房貸要承擔哪些風險
二胎房貸除了上面提及的缺點，更有債務負擔增價、房屋被法拍、影響信用的風險！下面我們來詳細了解這些風險的影響層面：
風險一、債務負擔增加
辦理二胎房貸後，原房貸還是要每個月償還；不僅債務負擔增加，銀行/融資公司也會因為還款風險提高的原因，提高二胎房貸利率。
若貸款人申辦二胎房貸前沒有制定好財務規劃，容易面對到二胎房貸還不出錢的困境！
風險二、房屋被法拍的風險
若你的二胎房貸還不出錢，銀行/融資公司就會向法院訴請法拍；將你的房屋拍賣掉，然後按償還順序清償房貸。
假如你害怕面臨房屋因二胎房貸風險而被法拍掉，建議往下閱讀，參考我們提供的避免方法！
風險三、影響信用分數
信用分數不僅會看個人工作的薪資、年資，也會看名下債務的多寡！
若已經有房貸、信用卡費、車貸等貸款，再增加一筆二胎房貸，對銀行來說屬於較高風險的貸款族群，信用分數就會變低。
如何避免二胎房貸的風險？
想降低二胎房貸風險，除了剛剛提到的事先規劃好財務、還款計畫，並每個月按時還款；基本上就能避免二胎房貸風險。
但如果真的怕申辦二胎有風險，我們也推薦你以下方法來輕鬆避開：
先了解二胎房貸額度
可以先與銀行洽詢你的二胎房貸額度，來衡量額度符不符合需求；若發現額度不理想，請不要再像其他間銀行諮詢！
這麼做才能避免短時間內被多家銀行調閱聯徵，而影響信用分數。
與民間二胎公司諮詢
若詢問的第一間銀行給的二胎房貸額度不滿意，建議馬上轉往民間二胎貸款公司諮詢！
由於民間二胎不會調閱聯徵，不僅額度給的比較漂亮，也不會影響到信用評分；對於想分散風險的貸款朋友們來說，是比較理想的辦理管道。
資金需求若不大，改辦其他貸款
若你的資金需求不會到100萬以上，我們也會比較建議辦理機車貸款、汽車貸款！可以分散抵押物（房屋）的風險，也能讓你未來有其他資金需求時，保有一條後路。
機車貸款、汽車貸款怎麼選？
可以從資金需求來劃分，通常35萬為分水嶺。35萬（含以下）建議辦理機車貸款；36~100萬之間，推薦辦理汽車貸款！
二胎房貸還不出來會怎麼樣？
當二胎房貸遲繳，甚至是繳不出來時，銀行/融資公司都會有相對應的警告！這裡我們依據時間上來劃分：
| 遲繳天數 | 遲繳1~2天 | 遲繳一週 | 遲繳一個月 | 遲繳3個月 |
| 面臨狀況 | 打電話催繳 | 電話催繳寄送催繳函 | 向聯徵中心註記「遲繳」 | 向法院訴請法拍 |
遲繳1~2天：
銀行/融資公司會打電會給貸款人提醒繳費。
遲繳一週：
銀行不僅會持續打電話催繳，也會寄送「催繳函」。
遲繳一個月：
當二胎房貸遲繳一個月，會被認定為較嚴重的狀況；這時候就會被註記在聯徵上面，貸款人需要在二胎房貸清償後3～5年才能註銷。
遲繳三個月：
假如二胎房貸遲繳三個月，銀行/融資公司就會直接向法院訴請法拍房屋來償還債務。此外法拍後仍還不夠，法院可能還會判「強制執行」來償還所有債務。
申請民間二胎房貸常見的陷阱
除了二胎房貸本身存在的風險外，在申請時也會遇到許多貸款陷阱！這裡我們幫大家統整常見的4種二胎房貸陷阱，讓你聰明避開，安全貸款。
陷阱1、誤導性或與實際方案不符的廣告
市面上常見的貸款廣告就是透過「低利率」來誘導貸款人申辦！但其實許多不肖金融公司的貸款商品實際利率都會隱匿實際費用，導致實際申辦利率會與廣告上的利率有所落差。
若你在該民間金融公司的貸款網頁上看到沒標註費用，但合約上卻出現相關手續費，就明顯是廣告不實的狀況，可以向金管會申訴。
舉個例子：
某當舖廣告標榜貸款月息只要2%，但實際申辦後發現還有許多隱藏費用，導致月息到2.5%，這就是標準的廣告不實，建議相關單位進行申訴喔！
申訴管道大不同！
由於當鋪、融資公司、銀行的管理機關不同，所以申訴對象也會有所區別！這裡幫你整理出有效申訴的管理單位：
- 銀行／上市融資公司：金管會
- 當鋪：警察局
陷阱2、利率高於法定利率
很多不良業者都會用「低息專案」、「低月付金」來洗，讓貸款人真以為很便宜；但其實申辦下來才發現利率過高！
我們會建議你得知月付金後，利用貸款利率反推工具來推算年利率，若是高於16%，就算高利貸，依法可以重利罪起訴。
當鋪最高上限為30%，要特別留意！
陷阱3、各種名目的費用
還有一種常見的二胎房貸陷阱，就是收取各種名目的費用。像是「介紹費」、「仲介費」等，下面我們幫你列舉出「合理」的收費名目，只要不是出現在這的，基本就是「被多收」啦！
- 開辦手續費（銀行NT3000~NT15000，民間二胎：1.5%）
- 地政規費（設定費，貸款金額 × 1.2倍 × 0.1%、書狀費NT80）
- 徵信費用（每年度首次免費，後續每次NT100）
- 代書設定費（代書費用，諮詢NT1000~2000/h，貸款抵押權登記費：NT4000~8000/次）
陷阱4、只還利息不還本金
最後一個二胎房貸陷阱，算是套入最深的一種！
有些貸款人會遇上在還款期間，都只付利息，而當還款期結束後，會需要馬上補上一大筆本金的費用；也就是說還款期間本金一分沒少，反倒是利息越還越多！
這就許多不良民間二胎會用「不綁約」＋「低月付」來宣傳，讓貸款人上當的手法。
如何避免民間二胎房貸陷阱？
看完上面二胎房貸陷阱，是不是很恐怖！別怕，這裡分享幾個避開的小妙招，讓你輕鬆申辦：
與銀行／上市融資公司申辦
最簡單的方式就是與金管會監督的銀行／上市融資公司辦理二胎房貸！不僅額度合理，利率與費用都是照常收取，不會有許多眉角藏在其中。
與可信賴的民間二胎洽詢
有些朋友怕直接洽詢、融資公司會浪費「信用扣打」，也可以直接向風評好且可信賴的民間二胎洽詢！
那要怎麼確認對方是否好呢？可以在諮詢時直接詢問「費用名目」，要是不符合上面說到的，基本上就可以避免囉！
除了費用是比較明顯的陷阱，在利率、還款方式也是對比出這間二胎公司是否安心的方式！只要推算出利率
你最安心的二胎房貸專家－貸樂融
貸樂融有多年二胎房貸經驗，只幫貸款人找合法、合理的銀行、融資公司專案！且我們核貸前都不收費用，讓你在最省的範圍內，找到最合適的二胎專案
二胎房貸風險的常見問題
Q1. 民間二胎房貸風險高嗎？
民間二胎房貸風險相較銀行／融資公司來說較高，建議你申辦前先詢問「費用」，並「回推利率」、看清楚合約內容，才能辦到安心的二胎房貸。
Q2. 房屋二胎還不出來，可以申請房屋三胎嗎？
可以，但缺點是額度不一定理想，且利率會非常高！建議改辦理汽車增貸、機車貸款等專案來緩解燃眉之急。
Q3. 申請二胎房貸一定要使用本人的房子嗎？
不用喔！目前法律並沒有明文規定二胎房貸申辦人必須是屋主，基本上只要是父母、子女、夫妻、二等親之內血親皆可以申辦。
但有些銀行會要求屋主擔任「保證人」，貸款人申辦前要先做好溝通喔！
Q4. 信用不好就不能申請二胎房貸嗎？
信用不好也可以申請二胎房貸喔！目前提供二胎房貸的機構中，只有銀行體系會看聯徵；若你擔心在聯徵分數不好，可以轉往民間二胎公司、上市融資公司辦理。
Q5. 向銀行申請二胎房貸沒過，還可以申請民間二胎嗎？
可以喔！就像我們剛剛說到的，民間二胎不看聯徵，所以不影響你後續申辦的狀況。
Q6. 我的房子是共同持有的，可以辦二胎房貸嗎？
可以，但銀行端比較怕麻煩，通常是不給貸。而民間公司比較寬鬆，只要另一名屋主同意，就可以申辦喔！
Q7. 我目前為其他人的貸款保證人，我還能辦二胎嗎？
可以。但銀行端怕麻煩基本上不給過；而民間二胎公司會看保證人的種類來判斷，下面用一張表帶你快速了解：
| 一般保證人 | 連帶保證人 | |
| 責任輕重 | 輕 | 與貸款人一樣重 |
| 核貸意願 | 中 | 無意願 |
也就是說，當你為一般保證人，民間二胎公司才會願意提供二胎房貸給你。
Q8.有二胎房貸的房子，可以買賣嗎？
是可以的！前面有說到會將所有債務清償後才能順利過戶。但誰來負責將債務清償呢？賣家嗎？還是買家？
其實買賣雙方都可以清償，就要看如何談妥！下面也簡單整理買賣雙方如何清償二胎房貸：
賣方先清償
也就是最簡單的方式，賣方負起責任將所以房貸清償再過戶給買方。
賣方先過戶，再由買方的銀行代償
賣方將房子先過戶給買方，再由買方與銀行談妥，由買方的銀行先去設定「第三順位抵押權」，再撥款給前2順位抵押權的銀行並將債務清償；最後再將債權重新設定為第一順位抵押權。
買方先代償
買方也可以先幫賣方代償，賣方再來過戶給買方！特別注意，買方幫賣方償還原房貸與二胎房貸後，一定要註銷抵押權後再買賣，以確保該棟房產後續不會有債務糾紛。
