房貸成數不足怎麼辦？6 種補救方式、簽約違約風險與自救流程（2026）

很抱歉，但是你是不是正在這個狀況：買賣契約都簽了，銀行卻回覆「核貸成數比預期低」，原本算好的資金瞬間缺一塊。

看完這篇文章就會解答關於「房貸成數不足怎麼辦」的四個面向：

1. 為什麼成數會被下修（人、房、政策三層面）。
2. 成數不足後最容易踩到的違約風險。
3. 6 種補救路徑怎麼挑，哪個便宜、哪個快、哪個要小心。
4. 可直接複製的簽約前後檢查清單。

先定位：你遇到的是哪一種「房貸成數不足」情境？

讀者分群	痛點與現況	最在意的問題	可執行建議
首購族	容易誤以為「成交價 = 銀行鑑價」，忽略交易附加成本	自備款到底夠不夠？	簽約前先做銀行初估，資金至少抓成交價 30% 緩衝
換屋族	原本「先買後賣」資金節奏被政策與審核條件打亂	第 2 戶限制怎麼解套？	優先確認是否適用協處措施與切結條件)
已簽約待撥款者	時間壓力最大，怕違約金與交屋失敗	貸不到會不會被沒收款項？	立刻盤點合約條款，平行啟動備案

一、為什麼會發生房貸成數不足（房貸成數不夠／房貸鑑價不足）？

1) 銀行鑑價低於成交價

銀行看的是風險回收，不是買賣雙方談成的價格。裝潢溢價、特殊物件、區位風險，都可能讓可貸基礎下修。

實務上，許多資深房貸顧問都會提醒：「銀行鑑價跟你的成交價是兩個世界，落差 1～2 成很常見，尤其是裝潢加價或屋齡較高的物件。」這也是為什麼我們建議簽約前一定要先做銀行初估，而不是用仲介給的行情數字當唯一依據。

2) 選擇性信用管制使可貸空間收縮

央行第七波管制後，特定戶別與物件的貸款條件更嚴格，成數與寬限期都可能受影響：

• 中央銀行：第七波選擇性信用管制新聞稿

3) 銀行法 72-2 水位壓力

銀行不動產放款有法定比例框架，水位接近上限時，銀行通常更保守：

• 全國法規資料庫：銀行法第 72-2 條
• 金管會法規：銀行法第七十二條之二解釋令（GL002500）

4) 物件條件不利

小坪數、老屋、特殊產權或抗跌性較弱物件，估值偏保守很常見。

5) 個人信用與財力條件

近期聯徵多查、信用卡遲繳、負債偏高，或收入證明不穩，都會讓核貸條件被壓縮。你可先從信用資訊與 DBR 觀念盤點：

• 聯徵中心：個人信用報告申請說明
• 金管會法規：DBR22 相關規範（FE052046）

二、成數不足會造成哪些交易風險？

如果你現在卡在「房貸成數不足怎麼辦」，先別急著找最快的資金，先把違約風險順序釐清，通常能少一次高成本決策。

1. 定金風險：可歸責於買方不履約時，可能不返還；可歸責於賣方時，可能加倍返還。
   依據：民法第 249 條
2. 要約書違約風險：是否負違約責任、上限與條件，取決於你簽署的契約文本。
   參考：內政部地政司：不動產委託銷售定型化契約規範
3. 預售屋違約風險：常見「最高 15%」說法，但仍須回到定型化契約與已付價款範圍判斷。
   參考：內政部地政司：預售屋買賣定型化契約規範

老實說一句：很多文章把違約金講成固定公式，這其實不夠精準。真正會不會發生、發生多少，最後仍是「契約文字 + 個案事實 + 爭議處理結果」。遇到爭議時，建議直接帶契約找律師或地政士確認，比自己上網對公式來得可靠。

三、6 種合法補救方案比較

補救方案	速度	成本	風險與缺點	適用情境
補強財力與文件重審	中	低	需要時間，且不保證一次通過	文件不完整、收入其實穩定者
增加保證人/擔保品	中	低	親屬承擔責任與關係壓力	缺口不大且家庭支持度高
房貸壽險換條件	中	中	會增加保費負擔	想提高核准機率、可承擔保費者
信貸補缺口	快	中高	月付壓力拉高，需注意用途與風險	差額小、短期現金流足夠者
建商公司貸（預售）	快	中高	期限短、彈性有限	交屋時程緊迫者
合法二順位/融資備援	快	高	總成本較高，需嚴選合法機構	已被銀行退件但需先保交屋

先做哪個？

建議順序：先低成本，再高成本。
也就是先救主貸（補件、重審、調整條件），最後才考慮高成本資金補位。

四、政策解套重點：首購族遇到房貸成數不足怎麼辦？

新青安政策調整，是目前首購族遇到成數問題時最常問的解方之一。

• 財政部：新青安專區資訊
• 財政部國庫署：青年安心成家貸款資訊

根據內政部不動產資訊平台統計，2025 年下半年房貸申貸件數雖持續成長，但核貸成數中位數已從高點回落，代表成數被下修並不罕見。我們身邊不少人都遇過一樣的狀況——你不是個案，重點是把補救順序排對。

五、申貸前後檢查清單（可直接複製）

A. 簽約前

1. 先做 2-3 家初估（公股、民營、基層機構）。
2. 合約條款確認「貸款條件、解約條件、時程條件」。
3. 預留緩衝現金，不用理想最高成數做資金規劃。
4. 先整理信用與負債，不要送件前還在新增查詢。

B. 簽約後到撥款前

1. 補件一次到位，避免分批拖時程。
2. 每次補件留存文字紀錄。
3. 先判斷是「人因」還是「物件估值」造成下修。
4. 一旦成數下修，當天啟動備案，不等最後一刻。

這份清單的核心不是「多做」，而是先做對順序。對多數人來說，房貸成數不足怎麼辦的關鍵就在這裡：先救主貸條件，再評估補位資金。

六、案例型 SOP：差 1 成怎麼救

假設你預期 8 成，最後只核 7 成，先照這個順序：

1. 先確認原銀行能否補件重審與預估時程。
2. 平行開第二方案，避免單一路徑失敗。
3. 重算「總月付 + 生活成本」是否可承受。
4. 若仍有缺口，再決定是否用備援資金補位。
5. 同步與交易對手確認時程與付款節點。

FAQ

參考來源

• 中央銀行：第七波選擇性信用管制新聞稿
• 中央銀行：選擇性信用管制協處措施
• 全國法規資料庫：銀行法第 72-2 條
• 金管會法規：銀行法第七十二條之二解釋令（GL002500）
• 法務部全國法規資料庫：民法第 249 條
• 內政部地政司：不動產委託銷售定型化契約規範
• 內政部地政司：預售屋買賣定型化契約規範
• 財政部：新青安專區
• 財政部國庫署：青年安心成家貸款資訊
• 聯徵中心：個人信用報告申請說明
• 內政部不動產資訊平台

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免責聲明

本文為一般性資訊整理，不構成法律、稅務、投資或核貸保證。實際貸款成數、利率、年限與是否核准，應以各金融機構最終審核與最新公告為準；若涉契約爭議，建議諮詢律師或地政士。

如果你身邊也有人正在交屋前卡成數，把這篇轉給他，至少能少走一輪「先補高成本資金、再回頭補主貸」的冤枉路。