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自 2024 年 9 月 第七波選擇性信用管制 上路以來，銀行新承作住宅貸款金額逐月下滑，房貸利率持續墊高。不僅五大行庫新承作房貸平均利率攀升至 2.28%，網友實際詢價更達 2.6%～2.8%，核貸成數也壓低到 7 成左右。面對利率高檔 + 成數收緊的雙重挑戰，選擇「低利 + 彈性」的貸款方案就變得格外重要。
五大行庫新承作房貸利率走勢（2024/09～2025/06）
資料來源：中央銀行-中文版-統計與出版品-統計-金融統計-五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率-五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率(114.6)
| 民國年月 | 新承作金額 (百萬元) | 平均利率(%) |
|---|---|---|
| 113/09 | 111,046 | 2.19 |
| 113/10 | 87,623 | 2.201 |
| 113/11 | 94,352 | 2.209 |
| 113/12 | 100,467 | 2.224 |
| 114/01 | 64,599 | 2.238 |
| 114/02 | 60,942 | 2.245 |
| 114/03 | 82,009 | 2.264 |
| 114/04 | 62,730 | 2.282 |
| 114/05 | 72,222 | 2.282 |
| 114/06 | 66,378 | 2.283 |
利率已連 10 個月保持上行，且每 0.1% 的升幅都可能讓 20 年期 800 萬房貸的月付增加約 NT$480，長期負擔不容忽視。
2025/08/06 全台一般房貸利率排行榜（22 家銀行 vs. 郵局）
資料來源：各家銀行線上公開資訊
| 銀行 | 房貸商品 | 年利率(%) | 總費用年百分率 APR(%) |
|---|---|---|---|
| 上海商業儲蓄銀行 | 指數型房貸 | 2.37 | 2.44 |
| 兆豐銀行 | 優利方案 | 2.435 | 2.46 |
| 元大銀行 | 指數型房貸 | 2.4 | 2.44 |
| 王道銀行 | 一般房貸 | 2.45 | 2.49 |
| 渣打銀行 | 指數型房貸 | 2.5 | 2.55 |
| 永豐銀行 | 首購貸款* | 2.5 | 2.53 |
| 玉山銀行 | e 指房貸 | 2.5 | 2.53 |
| 新光銀行 | 優惠房貸 | 2.5 | 2.53 |
| 土地銀行 | 一般購屋貸款 | 2.575 | 2.604 |
| 華南銀行 | 定儲利率指數房貸 | 2.6 | 2.629 |
| 台灣企銀 | 幸福優加利 | 2.6 | 2.629 |
| 彰化銀行 | 購屋貸款 | 2.6 | 2.62 |
| 安泰銀行 | 購屋貸款 | 2.6 | 2.62 |
| 華泰銀行 | 分期型房貸 | 2.6265 | 2.65 |
| 中國信託 | 一般房貸 | 2.68 | 2.76 |
| 台新銀行 | 購屋貸款 | 2.68 | — |
| 遠東商銀 | 購屋貸款 | 2.7 | — |
| 第一銀行 | 購屋貸款 | 2.7 | 2.73 |
| 聯邦銀行 | 均利型房貸 | 2.95 | 2.97 |
| 合作金庫 | 一般房屋貸款 | 2.998 | 3.03 |
| 台灣銀行 | Easy Go 專案 | 3.239 | — |
| 凱基銀行 | 購屋貸款 | 3.5 | 3.53 |
| 郵局 | 好優貸 | 2.525 | — |
上表中的利率皆適用於一般信用良好、還款紀錄正常之民眾的一般房貸利率，不需要特殊條件（除永豐銀行的首購貸款尚需要首購身分）。
郵局好優貸 vs. 銀行房貸優缺點大解析
| 郵局好優貸 | 銀行一般房貸 | |
| 年利率 | 2.525%（菁英保戶 2.325%） | 2.37%~3.50% |
| 核貸成數 | 最高 8 成¹ | 最高 8 成 (依銀行而異) |
| 寬限期 | 可選 1 或 2 年 | 多數銀行提供 1～3 年 |
| 信用標準 | 著重薪轉/壽險保戶身份 | 依銀行授信政策而定 |
| 手續費 | NT$3,300 | 依銀行 0～NT$5,000 不等 |
| 特色 | 據點廣、民眾熟悉度高 | 商品選擇多、彈性高 |
| 劣勢 | 線上可辦理服務較少、需臨櫃 | 可能加計綜合帳戶費用 |
¹實際成數仍依個人財力與房屋條件評估。
挑選房貸前必看的 5 大指標
- 利率加碼幅度：指標利率＋加碼＝最終利率，「加碼越低」越划算。
- 總費用年百分率 (APR)：反映所有相關費用，APR 越接近年利率越透明。
- 寬限期與還款方式：提前規劃，避免寬限期後月付暴增。
- 核貸成數與自備款：成數下修時，自備款需求同步提高。
- 違約金與提前清償條件：確定未來換約、轉貸成本。
常見問題 (FAQ)
Q1：2025 下半年房貸利率還會調升嗎？
目前央行仍維持偏緊的貨幣政策，加上美國聯準會遞延降息預期，短期內利率下調機率不高，建議有購房意願者以 2.6%～2.8% 的區間試算。
Q2：郵局房貸能線上申請嗎？
目前僅提供部份線上預約，核貸流程仍須臨櫃補件。若想完全線上作業，可考慮純網銀或部分商業銀行。
Q3：如何提高核貸成數？
- 增加共同借款人或保證人。
- 提高薪轉金額或固定存款。
- 減少其他負債，如信用卡循環利息。
重點整理
- 若追求 最低利率，上海商銀 2.37% 及 兆豐 2.435% 具競爭力，但需注意後續浮動利率機動調整。
- 想要 全台櫃檯服務，郵局「好優貸」仍是不錯選擇，特別是郵壽險保戶可享更優利率。
- 建議先線上完成多家試算，再保留 2～3 家進一步諮詢，才能在利率、成數、手續費、違約金等等之間取得平衡。
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